Wann und wie muss der Vermieter heizen?
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Die Heizkosten in einer Mietwohnung trägt in der Regel der Mieter. Allerdings werden sie meist über den Vermieter abgerechnet. Für den Mieter ist ein wirtschaftlicher Umgang mit den Heizkosten von Vorteil. Manchem Mieter geht allerdings das Sparprogramm des Vermieters zu weit. Denn Menschen haben nun einmal unterschiedliche Wohlfühltemperaturen. So kann eine allzu starke Nachtabsenkung schnell zu Streit zwischen Mieter und Vermieter führen. Diese kann allerdings auch andere Nachteile haben.
Wann muss der Vermieter heizen?
Der Vermieter ist nach dem Mietrecht dazu verpflichtet, dem Mieter eine gebrauchsfähige Wohnung zur Verfügung zu stellen. Dazu gehört, dass die Wohnung auch beheizbar ist. Zwar darf die Heizung im Sommer auch mal abgestellt sein. Wird es allerdings im Herbst kalt, muss die Heizung funktionieren und zur Verfügung stehen.
Oft spricht man von der sogenannten Heizperiode. Diese dauert etwa vom 1. Oktober bis zum 1. Mai. Nun richtet sich das Wetter aber nicht nach Terminplänen oder Kalendermonaten. Daher gibt es auch keine gesetzlich festgelegte Heizperiode.
Auch gesetzlich festgelegte Mindesttemperaturen für Mietwohnungen gibt es nicht. Allenfalls als Richtwerte werden DIN-Normen herangezogen. Maßgeblich sind daher die Urteile der Gerichte. Diese sind zwar nicht einheitlich, man kann daraus aber einige Faustregeln ableiten:
Wenn die Raumtemperatur in der Wohnung tagsüber für mehr als ein paar Stunden unter 18 Grad sinkt und absehbar ist, dass das kalte Wetter anhält, muss der Vermieter die Heizung einschalten - unabhängig von Monat und Heizperiode. Bei unter 16 Grad geht man meist von einer unverzüglichen Pflicht zum Heizen aus.
Wie warm muss es in der Wohnung mindestens sein?
Meist gehen die Gerichte davon aus, dass in einer Mietwohnung tagsüber mindestens 20 bis 22 Grad Celsius herrschen müssen. Nachts, also zwischen 23 Uhr und 6 Uhr, werden meist mindestens 18 Grad als ausreichend angesehen. Hier sind sich die Gerichte nicht einig, zum Teil ist auch von 17 Grad die Rede. Temperaturen darunter gelten als Sachmangel der Mietwohnung und können insbesondere im Winter eine Mietminderung rechtfertigen. Vereinbarungen im Mietvertrag, mit denen eine niedrigere Mindesttemperatur festgelegt wird, sind in der Regel unwirksam. Manche Gerichte staffeln die Heiztemperaturen inzwischen auch nach einzelnen Räumen.
Beispiel: 18 Grad müssen bei Nacht erreicht werden
Das Amtsgericht Köln hat 2016 entschieden, dass in einer Mietwohnung auch nachts eine Mindesttemperatur von 18 Grad erreicht werden muss. Im konkreten Fall waren durch eine Nachtabsenkung die Temperaturen so weit gesunken, dass die Mieter morgens zwischen 8 und 9 Uhr noch Temperaturen zwischen 16 und 17 Grad in der Wohnung hatten. Dies war aus Sicht des Gerichts ein Mangel, der die Mieter zur Mietminderung berechtigte (Urteil vom 5.7.2016, Az. 205 C 36/16).
Richtet sich die Temperatur nach der Mehrheit der Mieter?
Heiztemperatur ist keine Mehrheitsentscheidung. Es mag vorkommen, dass die Mehrheit der Mieter aus Kostengründen 15 Grad Celsius in Kauf nehmen will. Trotzdem muss das einzelne Seniorenpaar deswegen keine Lungenentzündung riskieren.
Wie sind die Spielregeln bei der Nachtabsenkung?
Der Vermieter darf eine Nachtabsenkung durchführen. Er muss nicht dafür sorgen, dass die Heizung die Wohnung 24 Stunden am Tag auf mindestens 20 bis 22 Grad erwärmt. Aus Sicht der Gerichte ist es ausreichend, wenn diese Temperatur tagsüber zwischen 6 Uhr und 23 Uhr erreicht wird. In der übrigen Zeit darf der Vermieter die Heizung soweit herunterfahren, dass die Wohnungen noch mit mindestens 18°C beheizt werden können. Darunter darf die Temperatur jedoch nicht sinken.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Nachtabsenkung durchzuführen. Er muss zwar grundsätzlich wirtschaftlich handeln. Das bedeutet aber nicht, dass er verpflichtet ist, die Heizung nachts abzusenken. Es ist ausreichend, dass die Mieter selbst in ihren jeweiligen Wohnungen in der Lage sind, die Temperatur individuell einzustellen.
Welche Nachteile hat eine zu starke Nachtabsenkung?
Eine Nachtabsenkung darf nicht beliebig stattfinden. Sie muss vielmehr auf das jeweilige Gebäude abgestimmt sein, etwa auf dessen Wärmedämmung. Der Grund: Je besser eine Wohnung gedämmt ist, desto weniger Feuchtigkeit entweicht nach draußen. Luftfeuchtigkeit in der Wohnung entsteht über unseren Atem, über Zimmerpflanzen, Dusche, Wäschewaschen und Kochen. Warme Luft nimmt Feuchtigkeit auf; wenn es kälter wird, gibt die Luft die Feuchtigkeit wieder an die Umgebung ab. Diese kondensiert und schlägt sich auf Fenstern, Wänden, Böden und Möbeln nieder. Wird die sogenannte Taupunkttemperatur unterschritten, kann die Luft überhaupt keine Feuchtigkeit mehr aufnehmen.
Wird es also nachts zu kalt, ist Schimmelbildung vorprogrammiert. Schimmel kann nicht nur die Gesundheit der Mieter beeinträchtigen, sondern auch die Bausubstanz erheblich schädigen. Seine Beseitigung ist teuer.
Wo die entsprechenden Temperaturgrenzen liegen, unterscheidet sich von Wohnung zu Wohnung. Bei unter 17 Grad nachts ist das Risiko jedoch deutlich erhöht, dass sich zu viel Feuchtigkeit niederschlägt und dass sich hinter Wandverkleidungen, Tapeten oder Schränken Schimmel bildet.
Einige Heizungsfachleute bezweifeln auch grundsätzlich den Sinn einer radikalen Nachtabsenkung - denn beim Wiederanfahren der Heizung wird oft mehr Energie verbraucht, um die ausgekühlte Wohnung wieder aufzuheizen.
Wann darf der Mieter die Miete mindern?
Sinken die Raumtemperaturen unter die genannten Werte, liegt ein Sachmangel der Mietwohnung vor. Der Mieter ist dann zur Mietminderung berechtigt. Zuvor sollte er den Missstand jedoch dem Vermieter melden, um diesem die Möglichkeit zur Abhilfe zu geben. Eine Mietminderung kommt nur bei erheblichen Mängeln in Frage. Der Mangel muss daher von einer gewissen Dauer sein.
Das Amtsgericht Potsdam erlaubte einer Mieterin, die tagsüber mehrere Tage lang über jeweils mehrere Stunden eine Raumtemperatur von unter 20 Grad gehabt hatte, eine Mietminderung um 10 Prozent (AG Potsdam, Urteil vom 30.4.2012, Az. 23 C 236/10). Das Landgericht Frankfurt a.M. gestattete einer Mieterin, deren Wohnung sich trotz vertraglich vereinbarter 21 Grad nur auf höchstens 19 Grad heizen ließ, eine Mietminderung von 15 Prozent (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 24.3.2000, Az. 2/17 S 315/99). Bei einem kompletten Heizungsausfall im Winter ist sogar eine Mietminderung um 100 Prozent möglich.
Gibt es eine Heizpflicht für Mieter?
Mieter haben die Pflicht, sorgfältig mit der Mietwohnung umzugehen. Dazu gehört auch, dass sie im Winter für ausreichende Raumtemperaturen sorgen müssen. Zwar gibt es keine ausdrückliche Heizpflicht. Die Mieter müssen jedoch dafür sorgen, dass es warm genug ist, um Frostschäden an Heizungs- und Wasserrohren und die Bildung von Schimmel zu verhindern. Wer permanent nachts die Heizung abschaltet und im Daunenschlafsack nächtigt, um Heizkosten zu sparen, darf sich nicht wundern, wenn er irgendwann die Schimmelsanierung der Wohnung finanzieren muss. Hier können sich Mieter dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig machen. Zur Schimmelvorsorge gehört auch ausreichendes Lüften. Optimal ist mehrmaliges Stoßlüften am Tag mit ganz geöffneten Fenstern. Nicht zu empfehlen ist Dauerlüften mit gekippten Fenstern.
Praxistipp
Der Vermieter darf zwar eine Nachtabsenkung der Heizung durchführen, muss dies aber nicht tun. Erlaubt ist eine Drosselung der Heizung nachts in der Zeit von 23 bis 6 Uhr. Auch in dieser Zeit muss sich die Wohnung immer noch auf mindestens 18 Grad Celsius aufheizen lassen.
(Quelle: Anwalt-Suchservice)