Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter
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Vielen Mietern und Vermietern sind ihre Rechte und Pflichten oft nicht bewusst. Missverständnisse und Unsicherheiten führen zu einer Vielzahl von Gerichtsprozessen. Dieser Rechtstipp bietet deshalb eine Übersicht über die wichtigsten Rechte und Pflichten, die Mieter und Vermieter haben. Bei tiefer gehenden Fragen ist es allerdings empfehlenswert, einen Anwalt hinzuzuziehen. Häufige Streitpunkte sind die Kaution, die Mietminderung oder Unklarheiten bei den Schönheitsreparaturen.
Die Pflichten des Mieters
- Die Zahlung einer Mietkaution
Eine Pflicht des Mieters besteht darin, zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution an den Vermieter zu entrichten. Diese ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber in der Regel vertraglich vereinbart. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem restlichen Vermögen insolvenzfest anlegen. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) betragen. Allerdings ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, die gesamte Summe auf einmal zu bezahlen. Er darf die Kaution auch in drei gleichgroßen Raten in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses entrichten.
- Das Zahlen der Miete
Eine weitere Pflicht des Mieters besteht darin, monatlich die Miete an den Vermieter zu zahlen. Der Mieter muss die Miete spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats überweisen. Das heißt: Die Miete muss nicht am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters sein, aber zumindest überwiesen und auf dem Weg. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Anderslautende Vertragsklauseln sind unwirksam (Urteil vom 5.10.2016, Az. VIII ZR 222/159).
Mit einer fristlosen Kündigung muss der Mieter rechnen, wenn er zwei Monate hintereinander keine Miete zahlt oder wenn er zwei Monate lang einen erheblichen Teil der Miete schuldig bleibt. Entsteht über einen längeren Zeitraum hinweg ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten, ist das ebenfalls ein Grund für eine fristlose Kündigung.
- Allgemeine Rücksichtnahme
Auch ohne ausdrückliche schriftliche Vereinbarung muss der Mieter auf die Belange der anderen Hausbewohner Rücksicht nehmen. Dies gilt besonders für Lärm, aber auch zum Beispiel für Grillgerüche. Grundsätzlich gibt es weder ein Recht auf laute Partys mitten in der Nacht, noch auf tägliches Grillen. Beim Thema Lärm sind die vor Ort üblichen Ruhezeiten einzuhalten. Oft sind diese in der Hausordnung geregelt. Beim Grillen haben die Gerichte sich nicht einigen können, wie oft es zulässig ist - zu häufiges Grillen kann allerdings eine massive Belästigung der Nachbarn darstellen.
Verletzungen der Rücksichtnahmepflicht können zur Kündigung führen, wenn der Vermieter den Mieter abgemahnt hat, dieser aber das störende Verhalten fortsetzt.
- Das Melden von Mängeln
Wenn dem Mieter Mängel an der Immobilie auffallen, muss er diese dem Vermieter melden. Unterlässt er dies und kommt es dadurch zu Folgeschäden, kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatz fordern. Beispiel: Der Mieter meldet einen Feuchtigkeitsschaden nicht. Dadurch wird eine teure Schimmelsanierung erforderlich.
- Die Pflicht zu Heizen
Zwar gibt es keine gesetzliche Heizpflicht des Mieters. Er ist aber dazu verpflichtet, die Wohnung so zu behandeln, dass keine Schäden entstehen. Heizt er im Winter nicht, können Frostschäden an Rohren, Wasserschäden und Schimmel die Folge sein. Auch hier riskiert der Mieter Schadensersatzforderungen des Vermieters.
- Ein- und Umbauten an der Immobilie
Größere Umbauten, man spricht auch von baulichen Veränderungen, müssen vom Vermieter genehmigt werden. Der Mieter muss also vor größeren Ein- und Umbauten den Vermieter um Erlaubnis fragen und der Vermieter darf diese ohne Weiteres verweigern. Kleine Änderungen, die jederzeit wieder rückgängig gemacht werden können, wie die Verlegung eines Bodenbelags, darf der Mieter auch ohne Erlaubnis durchführen.
- Schönheitsreparaturen
Viele Mietverträge enthalten Regelungen über Schönheitsreparaturen - also Renovierungsarbeiten wie etwa das Streichen von Wänden und Decken. Die Gerichte haben eine Vielzahl von derartigen Klauseln für unwirksam erklärt. Ist die jeweils verwendete Klausel wirksam, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen.
Die Rechte des Mieters
- Das Hausrecht
Mit Beginn des Mietverhältnisses geht das Hausrecht vom Vermieter auf den Mieter über. Das bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung des Mieters nur mit dessen Erlaubnis betreten darf. Denn nun kann der Mieter bestimmen, wer in der Wohnung ein- und ausgeht. Muss die Wohnung doch einmal in Augenschein genommen werden, etwa weil Reparaturen notwendig sind, muss der Vermieter dem Mieter dies rechtzeitig vorher ankündigen und mit ihm zu normalen Tageszeiten einen Termin vereinbaren.
- Die Instandhaltung der Wohnung
Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass dieser die Immobilie instand hält. Im Rahmen der Schönheitsreparaturen können dem Mieter nur bestimmte Renovierungsarbeiten übertragen werden. Gibt es Mängel, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen, muss der Vermieter diese beseitigen. Andernfalls hat der Mieter das Recht auf Mietminderung.
- Die Familie
Der Mieter darf nahe Familienangehörige, wie die Stiefkinder oder den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner mit in seine Wohnung einziehen lassen, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Wichtig ist jedoch, dass die Wohnung dabei nicht überbelegt sein darf. Freunde des Mieters oder gar zahlende Untermieter dürfen nur mit der Zustimmung des Vermieters mit in die Wohnung einziehen.
- Das Recht zur Tierhaltung
Kleintiere, wie Hamster, Kaninchen, Fische oder Kanarienvögel dürfen in der Regel in jeder Wohnung gehalten werden - und zwar ohne besondere Zustimmung des Vermieters. Pauschale Haustierverbote im Mietvertrag sind unwirksam. Dies gilt auch für Klauseln, die die Haltung von Hunden und Katzen pauschal verbieten. Trotzdem dürfen Mieter nicht ganz ohne Rücksicht auf andere Hausbewohner Katzen und Hunde halten. Kommt es zum Streit, muss eine Abwägung der jeweiligen Interessen stattfinden.
Die Haltung von Kampfhunden darf der Vermieter verbieten. Bei Tieren, die sich als gefährlich erwiesen haben, kann unter Umständen die Abschaffung gefordert werden.
Die Pflichten des Vermieters
- Die Übergabe der Wohnung
Mit Beginn des Mietverhältnisses muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung zur Verfügung stellen, ihm den Schlüssel übergeben und ihm das Hausrecht abtreten.
- Die Instandhaltung
Es ist die Pflicht des Vermieters, dass die Wohnung bei Übergabe dem Zustand entspricht, den sie bei Vertragsabschluss hatte. Dies schließt Ausstattungen wie etwa Kücheneinbauten ein. Auch ist er zur Beseitigung von Schäden verpflichtet.
Die Instandhaltung sollte bei einer Vermietung immer berücksichtigt werden, so empfehlen Immobilienexperten, sich eine von der Quadratmeterzahl und dem Wohnungsstandard abhängige Instandhaltungsrücklage zurückzulegen.
- Funktionsfähigkeit der Heizung
Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Heizung funktionstüchtig ist und die Wohnung auf mindestens 20 Grad Raumtemperatur beheizt werden kann. Eine Mietminderung ist in der kalten Jahreszeit bei ausgefallener Heizung möglich, wenn der Vermieter bei einem Heizungsausfall nach entsprechender Beschwerde nicht rechtzeitig für Ersatz sorgt oder nicht reagiert. Bis zu 50 Prozent der Mieteinnahmen könnten ihm dann entgehen.
- Untervermietung
Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung, etwa weil dieser beruflich für eine Weile ins Ausland muss, ist der Vermieter verpflichtet, diese Untervermietung zuzulassen. Jedoch hat der Vermieter dabei das Recht, den Namen des Untermieters zu erfahren. Der Vermieter darf ablehnen, wenn die Wohnung überbelegt würde oder wenn spezielle Gründe gegen die Person des jeweiligen Untermieters sprechen.
Die Rechte des Vermieters
- Das Recht auf Mieterhöhung
Der Vermieter darf innerhalb enger gesetzlicher Vorgaben und Grenzen die Miete erhöhen. Dabei muss er jedoch immer die Gründe für die Mieterhöhung angeben und besondere Formvorschriften einhalten.
- Das Recht auf die Umlage der Betriebskosten
Der Vermieter hat das Recht, die anfallenden Kosten für den Betrieb des Hauses gemäß der gesetzlichen Vorgaben auf den Mieter umzuwälzen. Ausgenommen davon sind unter anderem Verwaltungskosten, sowie die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Der Vermieter muss dem Mieter alljährlich eine Betriebskostenabrechnung vorlegen, die der Betriebskostenverordnung entspricht.
- Das Recht auf das Verbot von Missbrauch
Ein weiteres Recht des Vermieters ist es, den Missbrauch der Immobilie zu untersagen. Der Vermieter darf dem Mieter zum Beispiel verbieten, die Räume für gewerbliche Zwecke zu nutzen, wenn diese mit Lärm oder Kundenverkehr einhergehen.
- Das Recht auf Zutritt zur Wohnung
In ganz bestimmten Fällen hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu betreten und zu besichtigen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten anstehen oder die Immobilie potentiellen Nachmietern oder Käufern gezeigt werden soll. Der Besuch muss mindestens drei Tage vorher angemeldet werden. Hat der Mieter keine Zeit, darf er Ausweichtermine anbieten.
- Das Recht auf Kündigung
Besteht Eigenbedarf, kann der Vermieter dem Mieter kündigen. Dabei muss er allerdings die gesetzlichen Vorgaben und Fristen beachten. Unter bestimmten Bedingungen kann der Vermieter auch das Recht zur fristlosen Kündigung haben - etwa bei wiederholt ausbleibenden Mietzahlungen oder Störungen des Hausfriedens, die auch nach einer Abmahnung nicht eingestellt werden.
Praxistipp
Die Gerichte haben zu den Rechten und Pflichten von Mietern und Vermietern eine Vielzahl von Urteilen gefällt. In einem konkreten Streitfall sollten Sie einen Fachanwalt für Mietrecht aufsuchen - denn dieser kann Sie auf den konkreten Einzelfall bezogen beraten und kennt die Details der Rechtsprechung.
(Quelle: Anwalt-Suchservice)