Rückzahlung der Mietkaution - Was ist zu beachten?
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Die Mietkaution ist eine Sicherheit für Schulden aus dem Mietverhältnis. Sie wird in jedem normalen Mietvertrag vereinbart. Allerdings ist sie auch ein häufiger Streitpunkt: So sind sich die Vertragspartner oft nicht sicher, wann sie genau zurückzuzahlen ist. Auch kommen Mieter mit schmaler Brieftasche oft auf den Gedanken, die Kaution "abzuwohnen" - und auch Vermieter sind nicht sicher vor einer Insolvenz. Was passiert dann mit dem Geld des Mieters?
Mietkaution - was ist das genau?
Die Kaution wird auch als Mietsicherheit bezeichnet. Sie darf laut Gesetz maximal drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Ihr Zweck besteht darin, den Vermieter für den Fall abzusichern, dass am Ende des Mietverhältnisses noch Beträge offen sind - wie etwa Mietschulden, Nebenkosten-Nachzahlungen oder Kosten für die Beseitigung von Schäden an der Mietwohnung. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen zumindest zu den Konditionen eines Standard-Sparbuches anzulegen. Seit einigen Jahren sind außer dem Sparbuch mit gesetzlicher Kündigungsfrist auch andere Anlageformen erlaubt. Die erwirtschafteten Zinsen - soweit es heute noch welche gibt - erhöhen die Sicherheit. Ist beim Auszug der Mieter alles in Ordnung und haben die Mieter keine Schulden mehr beim Vermieter, muss dieser die Kaution zurückzahlen.
Darf ich als Mieter die Kaution abwohnen?
Mancher Mieter kommt auf die Idee, die Kaution zum Ende dies Mietverhältnisses "abzuwohnen", also keine Miete mehr zu zahlen, bis der Betrag der Kaution aufgebraucht ist. Ein solches "Abwohnen" ist jedoch unzulässig. Es liegt nicht im Ermessen des Mieters, ob die Kaution ihm nach Vertragsende in voller Höhe zusteht. Der Vermieter muss in jedem Fall die Möglichkeit haben, am Ende des Mietverhältnisses die Kaution für mögliche Schäden oder Restforderungen in Anspruch zu nehmen.
Für welche Forderungen darf der Vermieter die Kaution verwenden?
Der Vermieter darf am Vertragsende nur wegen unstrittigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen auf die Kaution zugreifen.
Das heißt: Er darf die Kaution nur in Anspruch nehmen, wenn über eine Forderung Einigkeit mit dem Mieter besteht oder ein Gericht entschieden hat, dass der Mieter diese Forderung begleichen muss.
Läuft zum Beispiel noch ein Gerichtsverfahren darüber, ob eine Mietminderung berechtigt war oder bestreitet der Mieter das Vorhandensein von Schäden in der Wohnung, für die der Vermieter Ersatz will, kann dieser nicht einfach die Kaution in Anspruch nehmen.
Das Landgericht Berlin hat 2017 Mietern sogar zugestanden, mit einer einstweiligen Verfügung den Zugriff des Vermieters auf die Kaution vorläufig zu verhindern - bis geklärt ist, ob der Vermieter wirklich noch einen Anspruch gegen die Mieter hat (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.7.2017, Az. 67 S 111/17).
Darf der Vermieter im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution zugreifen?
Auch dies ist nicht zulässig, denn die Kaution dient dazu, am Ende des Mietverhältnisses noch bestehende Forderungen des Vermieters zu befriedigen.
Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem Fall beschäftigt, in dem sich der Vermieter im Mietvertrag das Recht gegeben hatte, wegen Mietschulden auch im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution zurückzugreifen. Der Mieter war dann verpflichtet, den Kautionsbetrag wieder aufzustocken. Als der Mieter wegen Wohnungsmängeln die Miete minderte, bediente sich der Vermieter an der Kaution und es kam zum Streit. Der BGH urteilte dazu: Der Vermieter verwaltet mit der Mietkaution während des Mietverhältnisses treuhänderisch fremdes Vermögen, auf das er nicht zugreifen darf. Die hier vereinbarten Mietvertragsklauseln seien schlicht unwirksam (Az. VIII ZR 234/13).
Bis wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kaution pünktlich zum Vertragsende oder gar am Auszugstag zurückzuzahlen. Wann genau die Rückzahlung erfolgen muss, ist gesetzlich nicht geregelt. Die Gerichte billigen dem Vermieter eine "Überlegungsfrist" zu - denn er muss ja die Möglichkeit haben, die Wohnung zu inspizieren, von Handwerkern Schäden ausbessern zu lassen, auf Abrechnungen von Versorgungsunternehmen zu warten, die letzte Betriebskosten-Abrechnung zu erstellen und auch die Zahlungseingänge des Mieters zu checken.
Wie lange diese Überlegungsfrist dauern darf, ist nicht einheitlich geregelt. Die Gerichte gehen meist von zwei bis sechs Monaten nach Vertragsende aus. Der Bundesgerichtshof spricht von sechs Monaten, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass wirklich noch Beträge in unklarer Höhe aus dem Mietverhältnis offen sind.
Was ist bei Betriebskosten-Nachzahlungen zu beachten?
Hält der Vermieter die Kaution nach Vertragsende noch zurück, um eine mögliche Betriebskosten-Nachzahlung zu bezahlen, gelten besondere Regeln.
So darf der Vermieter die Kaution zumindest zum Teil solange zurückhalten, bis die ihm zustehende Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Das können dann weit mehr als sechs Monate sein: Die Betriebskosten-Abrechnung muss er dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums - hier also nach dem Auszugstermin - zukommen lassen.
Wichtig zu wissen: Der Vermieter darf in solchen Fällen nicht einfach die gesamte Mietkaution zurückhalten. Vorläufig zurückhalten darf er nur den Betrag, der erfahrungsgemäß für diese Wohnung als Betriebskosten-Nachzahlung zu erwarten ist. Den Rest muss er auszahlen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 71/05).
Haben die Betriebskosten-Abrechnungen der letzten Jahre immer ein Guthaben ergeben, darf der Vermieter die Kaution nur zurückhalten, wenn er begründen kann, warum er gerade in diesem Jahr eine Nachzahlung erwartet (AG Hamburg, Az. 43 b C 133/03).
Was versteht man unter einer Sonderkaution?
Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass der Mieter zusätzlich zur normalen Mietkaution noch eine Kaution für einen besonderen Zweck hinterlegt. In diesem Fall spricht man von einer Sonderkaution.
Sinnvoll sein kann dies zum Beispiel, wenn der Vermieter dem Mieter erlaubt, eine eigene Satellitenantenne an der Außenwand anzubringen - unter der Bedingung, dass der Mieter für mögliche Schäden durch die Antenne, ihr Herunterfallen oder den Einbau eine besondere Kaution stellt.
Wichtig ist in solchen Fällen eine saubere, individuelle, vertragliche Vereinbarung. Eine solche Kaution ist zweckgebunden. Der Vermieter darf sie also nicht mit anderen Ansprüchen verrechnen (AG Köln, Az. 222 C 480/07).
Auskunftspflicht und die Insolvenz des Vermieters
Der Vermieter hat die Pflicht, dem Mieter darüber Auskunft zu geben, wo sein Geld geblieben ist - wie er also die Kaution angelegt hat. Warum ist dies wichtig?
Wenn der Vermieter zahlungsunfähig wird und Insolvenz anmelden muss, kann der Mieter bei Auszug trotzdem die Mietkaution zurückfordern. Dies funktioniert allerdings nur, wenn der Vermieter diese tatsächlich - wie vorgeschrieben - getrennt vom seinem restlichen Vermögen angelegt hat. Denn nur dann fällt sie nicht in die Insolvenzmasse. Ist der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen, handelt es sich nur um eine normale Insolvenzforderung, und der Mieter darf sich mit den anderen Gläubigern zur Verteilung der Reste hinten anstellen (BGH, Az. IX ZR 132/06).
Praxistipp
Zur Mietkaution gibt es eine Vielzahl von Gerichtsurteilen. Bei einem Streit zwischen Vermieter und Mieter über dieses Thema sollten Sie einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren - dieser hat hier den aktuellen Überblick und kann fachgerechte Ratschläge geben.
(Quelle: Anwalt-Suchservice)