Schnee und Eis: Verkehrssicherungspflichten für Vermieter

(14.12.2016) Bei winterlichem Wetter müssen Vermieter darauf achten, dass ihre Räum- und Streupflicht eingehalten wird. Oft wird diese auf Mieter oder Räumdienste übertragen. Dies befreit Vermieter jedoch nicht von jeder Verantwortung.

Die Verkehrssicherungspflicht

Jeder, der eine mögliche Gefahrenquelle schafft oder betreibt, muss dafür sorgen, dass anderen dadurch kein Schaden entsteht. Zumindest, soweit ihm dies möglich und zumutbar ist. Dies nennt man auch die Verkehrssicherungspflicht. Hinsichtlich des Winterdienstes trifft die Pflicht den Eigentümer des jeweiligen Weges. Für den öffentlichen Gehweg vor einem privaten Grundstück ist zwar die Gemeinde verantwortlich. Diese überträgt ihre Verkehrssicherungspflicht jedoch in der Regel per Satzung auf die privaten Anlieger. Für die Wege auf dem Grundstück, die von anderen Personen genutzt werden (Mieter, Besucher, Paketboten) ist der Vermieter verantwortlich. Oft überträgt auch der Vermieter seine Pflichten weiter.

Übertragung auf die Mieter

Der Vermieter kann per Mietvertrag regeln, dass seine Mieter im Winter den Gehweg vor dem Haus und Zugangswege auf dem Grundstück schnee- und eisfrei zu halten haben. Auch die Hausordnung kann eine solche Regelung enthalten, sofern sie Bestandteil des Mietvertrages ist. Dem Mieter können allerdings nicht durch nachrägliche Änderungen der Hausordnung oder Aushänge im Treppenhaus mitten im laufenden Mietverhältnis einseitig neue Pflichten auferlegt werden. Der Vermieter kann seine Verkehrssicherungspflicht auch nicht komplett auf die Mieter übertragen. Denn er behält weiterhin eine Kontroll- und Aufsichtspflicht. Er muss also zumindest stichprobenartig kontrollieren, ob die Mieter ihren Pflichten nachkommen. Gibt es Anlass zu der Vermutung, dass dem nicht so ist, muss er ggf. auch häufiger ein Auge auf die winterlichen Wege haben. Ansonsten haftet er ggf. trotz Pflichtübertragung für Verletzungen von gestürzten Passanten. Der Mieter, der vertraglich diese Aufgabe übernommen hat, muss dem auch nachkommen. Ist er abwesend, muss er für eine Vertretung sorgen. Dabei spielt es zunächst einmal keine Rolle, ob die Pflichten im Haus gerecht verteilt sind - es kommt auf den einzelnen Mietvertrag an. Um Streit zu vermeiden, hilft eine sogenannte Schneeräumkarte, die von Mieter zu Mieter weitergegeben wird, jeweils wenn tatsächlich Schnee geräumt wurde. Ein Gewohnheitsrecht, nach dem der Erdgeschossmieter Schnee räumen muss, gibt es nicht (OLG Frankfurt, Az. 16 U 123/87).

Übertragung auf gewerblichen Winterdienst

Natürlich kann der Vermieter die Schneeräumpflicht auch auf einen gewerblichen Winterdienst übertragen. Auch dann hat er jedoch weiterhin eine Kontrollpflicht. Beachtet er diese nicht und kommt jemand zu Schaden, haftet der Vermieter. Eine Vermieter-Haftpflichtversicherung ist in solchen Fällen sinnvoll. - Die Kosten kann er auf die einzelnen Mieter umlegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Umlagefähig sind auch die Kosten für die Anfahrt und die Streumittel, nicht aber für Anschaffung oder Reparatur von Räumgeräten. Letzteres gilt unabhängig davon, wer für den Vermieter die Schippe in die Hand nimmt.

Wieviel Schnee muss weg?

Die Gemeinden regeln in ihren jeweiligen Satzungen, wie breit der geräumte Streifen auf dem öffentlichen Gehweg sein muss. In der Regel bewegt sich dies zwischen einem Meter und 1,50 Meter. Bei weniger häufig genutzten Wegen auf dem Grundstück (etwa zur Mülltonnenbox) kann weniger ausreichen. Das Oberlandesgericht Frankfurt hielt hier 50 cm Breite für ausreichend, dies sind jedoch immer Einzelfallentscheidungen, bei denen die Verhältnisse vor Ort entscheidend sind (OLG Frankfurt, Az. 23 U 195/00).

Wann muss geräumt werden?

Gemeinde-Satzungen regeln, wann geräumt werden muss. Sobald Glättegefahr besteht, muss der jeweils Verpflichtete zu Schaufel und Sandeimer greifen. Meist muss grundsätzlich werktags morgens ab sieben Uhr und bis abends um 20 Uhr geräumt sein. Am Wochenende darf man morgens ein oder zwei Stunden später anfangen. Bei längerem starken Schneefall ist es sinnlos, zwischendurch zu räumen. Erst nach Ende des Schneetreibens muss der Räumpflichtige wieder Aktivitäten entfalten. Achtung: Die Gemeindesatzungen regeln diesen Punkt unterschiedlich. Mancherorts muss unmittelbar nach Schneefallende wieder geschippt werden, anderswo kann sich der Betreffende noch etwas Zeit lassen.

Überforderte Rentner im Schneetreiben: Haftungsgefahr

Gebrechliche oder kranke Senioren müssen zwar grundsätzlich versuchen, jemand anderen zu finden, der ihre mietvertragliche Schneeräumpflicht erfüllt. Gelingt ihnen dies jedoch nicht, sind sie nach Ansicht einiger Gerichte davon befreit (LG Münster, Urteil vom 19. Februar 2004, Az. 8 S 425/03). Wer als Vermieter oder Hauseigentümer die Schneeräumpflicht auf jemand anderen überträgt, muss bei der Auswahl des Betreffenden auch darauf achten, dass dieser der Aufgabe gewachsen ist. Beauftragt eine Eigentümergemeinschaft einen 82jährigen Rentner damit, alle Wege einer Wohnanlage zu räumen, so haftet im Schadensfall die Eigentümergemeinschaft (Oberlandesgericht Oldenburg, 14.2.2014, Az. 4 O 2716/12).

(Quelle: Anwalt-Suchservice)