Gesamtsuche

Gewerberaummiete

OLG Köln, Urteil vom 22.12.2021 - 22 U 13/20

1. Das Vermieterpfandrecht sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis. Das sind solche, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben. Dazu gehört aber auch eine mietvertraglich vereinbarte Kautionsforderung.

2. Die für das Wohnraummietrecht geltende Norm des § 551 BGB ist ausweislich der fehlenden Verweisung in § 578 BGB für die Geschäftsraummiete nicht anwendbar, weshalb diese der Sicherung der Kautionsforderung durch das Vermieterpfandrecht nicht entgegensteht.

3. Eine Obergrenze für eine Kaution gibt es für Gewerberaummietverträge anders als für Wohnraummietverträge (§ 551 BGB: dreifache Monatsmiete) nicht. Sie steht daher grundsätzlich zur Disposition der Parteien, soweit ein Sicherheitsinteresse des Vermieters besteht und solange die Grenze der Sittenwidrigkeit nicht erreicht wird.

4. Bei einer Übersicherung wäre die Kautionsabrede nicht völlig unwirksam, sondern nur insoweit, als sie überhöht ist.

5. Die Beendigung des Mietverhältnisses steht der Forderung der Kaution nicht entgegen, sofern der Vermieter schlüssig vorträgt, es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen den Mieter, zu deren Sicherung er die Kaution benötige.

6. Eine Klausel, wonach eine Minderung u.a. nur dann zulässig ist, wenn der Mieter seine Minderungsabsicht dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angekündigt hat, ist wirksam. Der Schriftform kommt insoweit konstitutive Bedeutung i.S.v. § 125 Satz 2 BGB zu.

7. Grundsätzlich reicht zwar auch der mittelbare Besitz des Schuldners aus, um die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters zu begründen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Sicherungsnehmer bzw. Pfandgläubiger selbst unmittelbarer Besitzer ist. In diesem Fall ist der Absonderungsberechtigte, hier der Vermieter, gem. § 173 Abs. 1 InsO zur Verwertung der Sachen berechtigt.

 Volltext 3 Beiträge

Gewerberaummiete

OLG Köln, Urteil vom 04.10.2019 - 1 U 83/18

1. Ein für länger als ein Jahr geschlossener Ergänzungsmietvertrag, mit dem die Vertragsparteien die mit dem Ursprungsvertrag vermietete Fläche erweitern, genügt dem Schriftformerfordernis gem. § 550 Satz 1 i.V.m. § 126 BGB nicht, wenn sich die maßgeblichen "Unterschriften" der Vertragsparteien über und nicht unter den getroffenenen ergänzenden Vereinbarungen befinden.

2. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt grundsätzlich dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (Anschluss an BGH NJW 1968, 1229; NJW 1975, 1653; OLG Köln, Urteil vom 04.10.2019 - 1 U 83/18, IMRRS 2019, 1388).

3. Obsiegt eine Partei im Berufungsverfahren aufgrund einer erst im Berufungsrechtszug erklärten Kündigung, die bereits während des ersten Rechtszugs möglich gewesen wäre, sind ihr die Kosten des Berufungsverfahrens in entsprechender Anwendung von § 97 Abs. 2 ZPO aufzuerlegen.

 Volltext

 IMR 2020, 113

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 21.11.2018 - XII ZR 78/17

1. Eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags ist während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben.*)

2. Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17,IMR 2018, 242 = NZM 2018, 515 und vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13, IMR 2014, 154 = NJW 2014, 1300).*)

 Volltext

 IMR 2019, 109

 Nachricht

Gewerberaummiete

KG, Beschluss vom 23.10.2017 - 8 U 91/17

1. Für die Ausübung einer Verlängerungsoption genügt ein Telefax.

2. Wird eine dritte Person bevollmächtigt, für den Vermieter Mietverhältnisse zu kündigen und zu beenden, ist sie somit auch bevollmächtigt, Vertragsverlängerungen seitens des Mieters zu widersprechen.

3. Für die Frage, ob eine Zurückweisung i.S.d. § 174 Satz 1 BGB unverzüglich erfolgt ist, gelten die zu § 121 BGB aufgestellten Grundsätze entsprechend. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern.

4. Die Zurückweisung einer Kündigung ist nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich i.S.d. § 174 Satz 1 BGB.

5. Das Gleiche gilt bei der Erklärung eines Widerspruchs gegen eine Vertragsverlängerung.

6. Der Mieter hat grundsätzlich bauliche Änderungen an der Mietsache einschließlich von ihm errichteter Gebäude bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen, sofern sich nicht aus den Umständen ergibt, dass der Vermieter hierauf verzichtet hat.

7. Auch der Mieter von Gewerberaum, der von seinem Mietvorgänger im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten übernimmt, hat im Rahmen seiner Rückgabepflicht diese bei Beendigung des Mietvertrags zu entfernen und insoweit den früheren Zustand wiederherzustellen, weil er sich mit Abschluss des Mietvertrags behandeln lassen muss wie ein Mieter, der die eingebrachten Sachen erst nach Abschluss des Mietvertrags einbaut und mit Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen hat.

8. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck i.S.v. § 95 BGB geschieht.

9. Zudem trifft den Mieter auch dann eine Rückbaupflicht, wenn der Vermieter Eigentümer der vom Mieter errichteten Baulichkeit geworden ist.

 Volltext 2 Beiträge

Gewerberaummiete

KG, Beschluss vom 15.06.2017 - 8 U 116/16

1. Eine sog. "Nachholklausel" bindet jedenfalls die ursprünglichen Vertragsparteien.

2. Für die Ausübung einer Verlängerungsoption genügt ein Telefax.

 Volltext

 IMR 2017, 441

Gewerberaummietrecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.04.2016 - 24 U 143/15

1. Ein akuter und nachhaltiger Rattenbefall kann gemäß § 543 Abs. 1 BGB die fristlose Kündigung eines Mietvertrags über gewerblich genutzte Räume rechtfertigen.*)

2. Die (Anschluss-)Berufung kann in zulässiger Weise auf den vom Gericht erster Instanz nicht für durchgreifend erachteten Aufrechnungseinwand beschränkt werden.*)

3. Der (zulässige) Ausschluss der Aufrechnung mit weder rechtskräftig festgestellten noch unstreitigen Gegenforderungen gilt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung des Mietobjekts weiter.*)

 Volltext

 IMR 2016, 288

Gewerberaummietrecht

BGH, Urteil vom 14.10.2015 - XII ZR 84/14

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12, BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 = IMR 2015, 24).*)

 Volltext

 IMR 2015, 494

Gewerberaummiete

OLG Koblenz, Beschluss vom 21.07.2014 - 2 U 901/13

1. Die Vertragsverlängerung durch vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption in Kenntnis von Mängeln der Mietsache ist einem Neuabschluss des Vertrags gleichzustellen. Der Mieter kann daher keine Mietminderung geltend machen, wenn er sich bei der Ausübung einer Verlängerungsoption trotz Kenntnis der Mängel der Mieträume weder Minderung noch Schadensersatz ausdrücklich vorbehält.

2. Durch eine Mieterhöhung können Gewährleistungsrechte wiederaufleben. Das ist jedoch dann nicht der Fall, wenn der Vermieter lediglich die Miete an die veränderten Umstände anpasst, ohne dadurch das bestehende Äquivalenzverhältnis in relevanter Weise zu verschieben.

 Volltext

 IMR 2014, 519