Gesamtsuche

Pachtrecht

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.08.2023 - 24 U 64/22

1. Die Grundsätze zur Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB sind bei einem Jagdpachtvertrag (§§ 581 ff. BGB) nicht anwendbar, wenn das Revier als eine Eigenschaft bestimmte Wildarten aufweisen soll.*)

2. Ein Jagdpachtvertrag umfasst das Jagdausübungsrecht als Rechtspacht, für welche die mietrechtlichen Gewährleistungsregelungen entsprechend gelten (Anschluss an BGH, Urteil vom 20.02.2008 - III ZR 200/07, Rz. 9, IMRRS 2008, 0552).*)

3. Ein Jagdpachtvertrag ist gem. § 11 Abs. 4 Satz 1 BJagdG schriftlich abzuschließen. Die Schriftform bezieht sich auf den gesamten Vertragsinhalt einschließlich aller Nebenabreden.*)

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Gewerberaummiete

KG, Urteil vom 22.05.2023 - 8 U 47/22

Zur Frage, ob der Mieter von Ladenräumen im Erdgeschoss eines Einkaufszentrums ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB oder § 313 Abs. 2 Satz 3 BGB hat, wenn der Vermieter abweichend von der ursprünglichen Konzeption ca. 80% der Einzelhandelsflächen im Obergeschoss in Büros umbaut.*)

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 IMR 2024, 198

Gewerberaummiete

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.04.2023 - 2 U 43/22

1. Sonnt sich der Vermieter unbekleidet auf dem Grundstück, so wird hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, wenn keine gezielte Einwirkung beabsichtigt ist.

2. In der Überlassung einer exakten Aufmaß- oder Planungszeichnung der Mietsache vor Mietbeginn liegt keine Zusicherung der Größe der Mieträume, wenn die Parteien durch eine ca.-Angabe im Mietvertrag klarstellen, dass der Vermieter gerade nicht für die Flächengröße einstehen will.*)

3. Die Flächengröße einer zu gewerblichen Zwecken vermieteten Wohnung kann, soweit der Mietvertrag hierauf verweist sowohl entsprechend der Wohnflächenverordnung als auch nach der GIF MF/G in Verbindung mit der DIN 277-1 ermittelt werden.*)

4. Küchengerüche im Treppenhaus einer sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzten Immobilie sind in der Regel als sozial adäquate Belästigung hinzunehmen.

5. Straßenbauarbeiten, die in der Regel als Umweltmangel hinzunehmen sind und dem Verwendungsrisiko des gewerblichen Mieters unterfallen, können als Mangel zu einer Minderung führen, wenn das besondere Ambiente und die Lage der Immobilie Bestandteil der vertraglichen Beschaffenheit geworden sind und deshalb ein erheblich über der ortsüblichen Miete liegender Preis vereinbart wurde (hier: Jugendstilvilla im Frankfurt Westend).*)

6. Das Vorliegen einer inhaltlich richtigen Abrechnung ist nicht Fälligkeitsvoraussetzung für eine Betriebskostennachforderung; dies gilt auch soweit unzulässigerweise Sollvorauszahlungen eingestellt worden sind und die Abrechnung später korrigiert wird (Fortführung OLG Frankfurt, IMR 2018, 513).*)

7. Bei der Umlage nicht verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach Mietfläche kann der gewerbliche Mieter ohne Belegeinsicht die angefallenen Gesamtkosten nicht einfach bestreiten. Gleiches gilt für das Bestreiten der Gesamtfläche, wenn das Gebäude keine architektonischen Besonderheiten aufweist (Fortführung BGH, IMR 2015, 39; Abgrenzung zu OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019 - 2 U 109/17, IMRRS 2019, 0184).*)

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 IMR 2023, 273

Gewerberaummiete

OLG Köln, Urteil vom 24.11.2021 - 22 U 79/21

1. Die zur Bekämpfung des Corona-Virus öffentlich-rechtlich verfügten Schließungsanordnungen und weiteren Gebrauchsbeschränkungen im März/April 2020 in Nordrhein-Westfalen begründen in der Regel keinen Mangel der zum Zwecke eines Einzelhandels für Textilien vermieteten Mietsache i.S.v. § 536 BGB.*)

2. Die für den Einzelhandel geltenden öffentlich-rechtlichen Verbote zur Bekämpfung des Corona-Virus führen auch nicht zu einer rechtlichen Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB oder zu einer vorübergehenden Nichtigkeit des Mietvertrages gem. § 134 BGB.*)

3. Aufgrund der pandemie-bedingt verfügten Schließungsanordnungen im März und April 2020 sowie der nachfolgend angeordneten Gebrauchsbeschränkungen für den Einzelhandel kann aber eine Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB geboten sein, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag zumindest für eine Partei unzumutbar erscheint, was nicht zwingend eine Existenzgefährung voraussetzt. Die Unzumutbarkeit wird dabei nicht vermutet, sondern erfordert eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere auch kompensierender Vorteile, die der betroffenen Partei neben den Nachteilen aus den eingetretenen Veränderungen erwachsen sind.*)

4. Im Urkundenprozess lässt sich angesichts der eingeschränkten Beweismittel regelmäßig nicht feststellen, ob eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB vorzunehmen ist, weshalb der beklagten Mietpartei die Rechte im Nachverfahren vorzubehalten sind.*)

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 IMR 2022, 110

Gewerberaummiete

KG, Urteil vom 04.11.2021 - 8 U 85/21

Der Einwand des Mieters, dass ihm wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Reduzierung der vereinbarten Miete gemäß § 313 BGB zustehe, ist gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) unschlüssig. Die volle Zahlungspflicht ist für den Mieter, der die Sache trotz Vertragsendes dem Vermieter vorenthält, keine unzumutbare, mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbare Folge, da er sich ihrer jederzeit durch Rückgabe entledigen kann.*)

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 IMR 2022, 70

Gewerberaummiete

OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2021 - 30 U 114/21

1. Art. 240 §§ 1 bis 7 EGBGB lassen die Pflicht des gewerblichen Mieters zur Entrichtung der Miete nicht entfallen.*)

2. Die Covid-19-Pandemie führt - vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen - nicht zu einer Minderung der Miete nach § 536 BGB.*)

3. Ebenso begründet diese Pandemie keine vorübergehende Nichtigkeit des Mietvertrags nach § 134 BGB.*)

4. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entfällt infolge der Pandemie weiter auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 BGB. Der Vermieter schuldet grundsätzlich nur die Überlassung des Mietobjekts in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Die Erfüllung dieser Leistung wurde durch die gesetzlichen und tatsächlichen Covid-19-Beschränkungen nicht unmöglich.*)

5. Die Beschränkungen der Covid-19-Pandemie können jedoch nach § 313 BGB ein Recht zur Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage begründen. Erforderlich ist aber, dass das pandemie-bedingte Risiko nach dem Mietvertrag nicht einer Vertragspartei (allein) zugewiesen ist und das Festhalten an den vereinbarten Regelungen zumindest für eine Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Letzteres wird nicht vermutet, sondern ist konkret darzulegen und aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen. Die Annahme einer "pauschalen Mietreduzierung" um 50% aufgrund der Pandemie ist damit nicht vereinbar (in Abweichung zu OLG Dresden, IMR 2021, 190; KG, IMR 2021, 240 und OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 - 1 U 9/21, IMRRS 2021, 0927).*)

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 IMR-Beitrag

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.09.2021 - 24 U 155/20

1. Sind einzelne im Mietvertrag verwendete AGB-Klauseln unwirksam, so ist der Vertrag im Übrigen wirksam. Dies gilt selbst dann, wenn einzelne Klauseln gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoßen.

2. Von der Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft kann nur ausgegangen werden, wenn der Zusichernde über die allgemeine Anpreisung und Beschreibung der Mietsache hinaus bindend erklären will, die Gewähr für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen und für alle Folgen ihres Fehlens eintreten zu wollen.

3. Weder bei der Mieterstruktur noch bei der Vollvermietung handelt es sich um zusicherungsfähige Eigenschaften.

4. Wird bei hohen Außentemperaturen eine zu hohe Temperatur der Innenräume festgestellt, dann erfordert die substanziierte Darlegung des Mangels der Mieträume nicht nur die genaue Angabe der Raumtemperaturen, sondern auch der damit korrespondierenden Außentemperaturen.

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 IMR 2021, 506

Gewerberaummiete

OLG Hamm, Beschluss vom 10.09.2021 - 30 U 147/21

1. Weist der Mietvertrag dem gewerblichen Mieter allein das Risiko einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Unterbrechung des Betriebs zu und umfasst diese Risikozuweisung nach der Auslegung auch den Fall der COVID-19-Pandemie, ist der Mieter bei pandemie-bedingter Schließung seines Betriebs nicht berechtigt, nach § 313 BGB eine Anpassung des Mietvertrags zu verlangen.*)

2. Die Ausübung eines Optionsrechts zur Verlängerung des Mietvertrags durch den gewerblichen Mieter und/oder die Vereinbarung der Verlängerung des Mietvertrags zu den bestehenden Konditionen während der Zeit der Corona-Pandemie, insbesondere während einer COVID-19 bedingten Schließung des Betriebs des Mieters, kann ein Indiz dafür begründen, dass dem Mieter ein Festhalten am Mietvertrag zu unveränderten Vertragsbedingungen nicht unzumutbar ist.*)

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 IMR 2022, 69

Gewerberaummiete

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.08.2021 - 2-13 O 278/20

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Sachmangel darstellen, wenn sie die körperliche Beschaffenheit der Mietsache, ihren Zustand oder ihre Lage betreffen oder Einfluss auf diese haben und damit einen unmittelbaren Bezug zu dem von dem Vermieter geschuldeten Leistungserfolg aufweisen, so dass sie das die Vermieterpartei treffende Verwendbarkeitsrisiko des Mietobjekts betreffen.

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Gewerberaummiete

LG Mainz, Urteil vom 25.06.2021 - 2 O 311/20

1. Geschäftsraummieter, insbesondere die großen Handelsketten sind auch während der wegen der Coronaverordnung erfolgten Anordnung der Schließung von Filialen in aller Regel verpflichtet, die vereinbarte Miete auch für die Zeit der Schließung zu zahlen.

2. Zwar stellt die Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage dar. Das Maß der Unzumutbarkeit und damit ein Anspruch auf Vertragsanpassung ist aber nur bei substanziierter Darlegung des Mieters erreicht, in der eigenen Existenz gefährdet oder jedenfalls in einem solchen Ausmaß wirtschaftlich betroffen zu sein, dass ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände als unzumutbar erscheinen lässt.

3. Da die wirtschaftliche Situation des Mieters zu berücksichtigen ist, kommt es bei einem Konzern auch auf die Konzernmutter an.

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