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Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18

1. Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag i.S.v. § 549 Abs. 1 BGB (Fortführung von BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772).*)

2. Eine in diesem Vertrag enthaltene formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)

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Wohnraummietrecht

BGH, Beschluss vom 23.08.2016 - VIII ZR 23/16

1. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

2. Dass die Dauer des Kündigungsverzichts durch handschriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im Übrigen vorgedruckten Texts auf vier Jahre festgelegt worden ist, nimmt der Klausel nicht ihren Charakter als Allgemeine Geschäftsbedingung; die gewählte Schriftart ist nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung wäre nur dann nicht gegeben, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt oder gar von dem Vertragspartner des Verwenders nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre.

3. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet.

4. Eine Klausel

"Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig."

ist dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden sind (Satz 1), jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums" unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist. Sie ist damit zulässig (vgl. Leitsatz 3).

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 IMR 2016, 497

Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 07.10.2015 - VIII ZR 247/14

Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.*)

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 IMR 2015, 484

AGB

OLG Nürnberg, Urteil vom 20.08.2014 - 12 U 2119/13

1. Ein Aufrechnungsverbot in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, das lediglich die Aufrechnung mit unbestrittenen und mit rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen zulässt, die Aufrechnung mit sonstigen Gegenforderungen indes auch dann verbietet, wenn diese mit der aufgerechneten Hauptforderung synallagmatisch verknüpft sind, benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders einer solchen Klausel entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist unwirksam.*)

2. Dies gilt auch für eine Klausel, die gegenüber einem Unternehmer verwendet wird.*)

3. Dies gilt nicht nur im Bereich des Werkvertragsrechts, sondern auch für Werklieferungs- oder Kaufverträge (im Anschluss an BGH, Urteil vom 07.04.2011 - VII ZR 209/07, IBR 2011, 340).*)

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 IBR 2014, 654

Leasing und Erbbaurecht

AG Ahaus, Urteil vom 15.11.2012 - 15 C 33/12

1. Der Vermieter darf die Mietnebenkosten erst ab Beginn des Mietverhältnisses abrechnen, auch wenn die Mieter den Wohnungsschlüssel vorher bekommen haben.

2. Ein Kündigungsverzicht in den AGB, der einen Zeitraum von 4 Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zum Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 23.11.2011 - VIII ZR 120/11

Zur Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag.*)

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 IMR 2012, 52

Architekten und Ingenieure

BGH, Urteil vom 07.04.2011 - VII ZR 209/07

Die von einem Architekten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Architektenvertrages verwandte Klausel

"Eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig"

ist gemäß § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz unwirksam.*)

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 IBR 2011, 340

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 02.03.2011 - VIII ZR 163/10

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist unwirksam, wenn der Mieter für mehr als vier Jahre - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - gebunden wird (IMR 2011, 48).

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 08.12.2010 - VIII ZR 86/10

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet.*)

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 IMR 2011, 48

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 - 2 S 53/09

Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht für die Dauer von vier Jahren wird nicht deshalb wirksam, weil sich daran die gesetzliche Kündigungsfrist anschließt und deshalb eine effektive Vertragsbindung von mehr als vier Jahren eintritt.*)

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 IMR 2010, 1108 (nur online)