Gesamtsuche

Gewerberaummiete

OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2022 - 11 U 119/21

1. Scheitert der Abschluss eines Mietvertrags über eine Immobilie, begeht der Vermieter verbotene Eigenmacht, wenn er den Mietinteressenten, dem die Mietsache bereits überlassen wurde, gegen seinen Willen aus dem Besitz setzt.*)

2. Diese vorsätzliche unerlaubte Handlung schließt eine Aufrechnung des Vermieters mit ihm zustehenden Schadensersatzansprüchen aus.*)

3. Zudem macht sich der Vermieter selbst schadensersatzfplichtig, wenn er zu Unrecht zurückgehaltene Sachen des Mietinteressenten im Anschluss an die Inbesitznahme veräußert oder entsorgt.*)

4. Bei der Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast für einen Schadensersatzanspruch des Mietinteressenten ist das Urteil des BGH vom 14.07.2010 (IMR 2010, 416) zu berücksichtigen.*)

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 IMR 2023, 227

Wohnraummiete

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.02.2022 - 20 C 206/21

1. Kündigt der Vermieter per Aushang an, an einem bestimmten Termin nicht beschriftete Fahrräder zu entsorgen, und geschieht dies nicht, so muss der Vermieter bei einer späteren Entsorgung diese erneut erst per Aushang oder Anschreiben an die Mieter ankündigen.

2. Den Vermieter trifft mit seiner Inbesitznahme von Hausrat des Mieters zugleich eine Obhutspflicht, die einer Entsorgung grundsätzlich entgegensteht.

3. Der Vermieter hat nicht nur Sorge dafür zu tragen, dass an den in Besitz genommenen Gegenständen während der Dauer seiner Obhut oder der anschließenden Einlagerung keine Beschädigungen oder Verluste eintreten. Es obliegt ihm auch, ein aussagekräftiges Verzeichnis der Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen.

4. Mit der eigenmächtigen Inbesitznahme von Hausrat des Mieters, wozu auch ein von Mieter im Hof abgestelltes Fahrrad gehört, ist der Vermieter dem Mieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

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 IMR 2022, 225

Zwangsvollstreckung

OLG Köln, Urteil vom 01.09.2021 - 22 U 171/18

1. Wegen seines titulierten Anspruchs auf rückständige Miete kann der Vermieter auch die gegen ihn selbst gerichteten Ansprüche des Mieters wegen unerlaubter Selbsthilfe pfänden und sich zur Einziehung überweisen lassen.

2. Die Überweisung ermächtigt den Vermieter als Pfändungsgläubiger jedoch nicht zur (kompensationslosen) Rücknahme der Klage des Mieters, mit der dieser die gepfändeten Ansprüche gegen den Vermieter geltend macht.

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 IVR 2021, 99

Wohnraummiete

LG Mannheim, Urteil vom 14.10.2020 - 4 S 47/20

1. Für die Annahme der Eilbedürftigkeit der gegen den mittelbaren Besitzer gerichteten einstweiligen Verfügung genügt schon die abstrakte Möglichkeit, dass noch vor der Entscheidung in der Hauptsache ein Herausgabeanspruch des mittelbaren Besitzers gegen den unmittelbaren Besitzer - infolge der Kündigung, Aufhebung oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses - entstehen kann.*)

2. Die Regelung des § 861 BGB verpflichtet denjenigen, der verbotene Eigenmacht geübt hat, aber nun nicht mehr im Besitz der Sache ist, nicht zu Verschaffung des Besitzes. Eine solche Verschaffungspflicht kann auch nicht aus § 275 Abs. 2 BGB abgeleitet werden.*)

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Wohnraummiete

OLG Köln, Urteil vom 28.05.2020 - 21 U 53/19

1. Die nicht durch einen gerichtichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen zumindest jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet.

2. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, sich über die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben.

3. Einen Verleiher treffen bezüglich der einbrachten Gegenstände dieselben Pflichten wie einen Vermieter.

4. Die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters erstreckt sich zugleich auf den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände, die er durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen hat.

5. Schon bei der Inbesitznahme hat der Vermieter die Pflicht, ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen, um dem Mieter eine Sicherung seiner Ansprüche zu ermöglichen.

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 IMR 2020, 372

Wohnraummiete

AG Schöneberg, Urteil vom 14.08.2019 - 6 C 276/18

1. Aufgrund einer aufgebrochenen Tür kann nicht auf eine endgültige Besitzaufgabe geschlossen werden, sondern nur auf einen gewaltsamen Zutritt Dritter.

2. Ein Mieter ist nicht verpflichtet, sich ständig in der angemieteten Wohnung aufzuhalten. Eine wochenlange Ortsabwesenheit beispielsweise wegen Urlaubs, eines Krankenhausaufenthalts oder eines beruflich bedingten Auslandsaufenthalts lässt das Besitzrecht des Mieters nicht entfallen und bietet keinen Anhaltspunkt für eine Besitzaufgabe.

3. Übt ein Vermieter im Wege einer sog. "kalten Räumung" durch eigenmächtige Inbesitznahme von Wohnung und Hausrat eine verbotene Selbsthilfe aus, ist er dem Mieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Von seiner Ersatzpflicht wird dabei insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung des hierbei in Besitz genommenen Hausrats und der sonst in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter trifft mit seiner Inbesitznahme zugleich eine Obhutspflicht, welche einer Entsorgung grundsätzlich entgegensteht.

4. Nach einer solchen Räumung trifft den Vermieter auch die Beweislast für die vorhandenen bzw. angeblich nicht vorhandenen Gegenstände des Mieters.

5. Mit der Räumung der Wohnung verletzt der Vermieter nicht nur das Besitzrecht des Mieters, sondern auch dessen allgemeines Persönlichkeitsrecht, so dass er dem Mieter auch Schmerzensgeld schuldet.

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 IMR 2020, 59

Bauhaftung

OLG Celle, Beschluss vom 09.04.2019 - 14 U 157/18

Macht der Auftraggeber nach einem Gebäudebrand gegen den Auftragnehmer einen Anspruch auf Schadensersatz wegen der Verletzung von Nebenpflichten geltend, muss er hinreichend schlüssig und substantiiert im Einzelnen zum Schaden, insbesondere zum ursprünglichen Bautenzustand, den durch den Brand tatsächlich beschädigten oder zerstörten Teilen und der zur Wiederherstellung bis zum seinerzeitigen Bautenstand erforderlichen Maßnahmen und dadurch bedingten Kosten vortragen.

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 IBR 2020, 350

Wohnraummiete

LG Itzehoe, Urteil vom 22.03.2019 - 9 S 26/18

Zum Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV bei unterbliebener Messung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nach § 9 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV nach dem 21.12.2013 und zur Berechnung der Kürzung. *)

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Zwangsvollstreckung

BGH, Urteil vom 23.06.2017 - V ZR 175/16

Nimmt der Ersteher die ersteigerte Immobilie eigenmächtig in Besitz, trifft ihn die Obliegenheit, ein Verzeichnis über die in der Immobilie vorgefundenen, von dem Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Gegenstände zu erstellen und deren Wert schätzen zu lassen. Kommt er dem nicht nach, muss er beweisen, inwieweit die Angaben des Schuldners zu dem Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände, die sich im Zeitpunkt der Räumung in dem Haus befunden haben sollen, unzutreffend sind, soweit dessen Angaben plausibel sind.*)

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Gewerberaummiete

OLG Dresden, Urteil vom 14.06.2017 - 5 U 1426/16

Jede nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme von Räumlichkeiten und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter ist jedenfalls so lange, wie der Mieter seinen an den Räumen bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht i.S.v. § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe i.S.v. § 229 BGB, für deren Folgen der Vermieter nach § 231 BGB haftet (Anschluss BGH, NJW 2010, 3435; OLG Nürnberg, ZMR 2014, 543).*)

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 IMR 2018, 151