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Ihr(e) Suchbegriff(e): Volltext: VIII ZR 330/11


Bester Treffer:
IBRRS 2012, 4230; IMRRS 2012, 3025
Leasing und ErbbaurechtLeasing und Erbbaurecht
Eigenbedarf für berufliche Zwecke als Kündigungsgrund?

BGH, Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11


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1 Beitrag gefunden
IMR 2013, 3 BGH - Kündigung von Wohnraum wegen "geschäftlichen" Eigenbedarfs wirksam!

10 Volltexturteile gefunden
IBRRS 2022, 0801; IMRRS 2022, 0286
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Nutzung als Zweitwohnung?

LG Freiburg, Urteil vom 01.07.2021 - 3 S 89/20

Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.*)

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IBRRS 2021, 0192; IMRRS 2021, 0082
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Keine Verwertungskündigung für ersatzlosen Abriss

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 70/19

1. Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung von Senatsurteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 188/03, unter II 1 a, IMRRS 2004, 0452 = NJW 2004, 1736).*)

2. Zu den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

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IBRRS 2018, 3420; IMRRS 2018, 1252
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wohnraumvernichtung: Auch Nutzung als Ferienwohnung rechtfertigt Eigenbedarfskündigung

BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 186/17

1. Auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweit- und/oder Ferienwohnung kann die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllen.

2. Es kommt insoweit entscheidend darauf an, ob nach der Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist.

3. Demnach ist eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Wohnung für sich und/oder seine Kinder lediglich 2 bis 4 Wochen im Jahr nutzen will, um Familienfeiern beiwohnen zu können. Der steigende Wohnungsbedarf in Ballungszentren und Großstädten ist hierfür irrelevant.

4. Eine Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt.

5. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist.

6. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte.

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IBRRS 2017, 2035; IMRRS 2017, 0832
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Kündigung einer Mietwohnung zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts

BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 292/15

1. Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte - in Absatz 2 nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 24, IMRRS 2017, 0712, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

2. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35, IMRRS 2017, 0712). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben.*)

3. Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 25, IMRRS 2017, 0712; BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).*)

4. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings - im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 49 m.w.N., IMRRS 2017, 0712).*)

5. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 38 ff., IMRRS 2017, 0712).*)

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IBRRS 2017, 1729; IMRRS 2017, 0712
Mit Beitrag
MietrechtMietrecht
Ordentliche Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs?

BGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16

1. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Bestätigung von Senatsurteile vom 09.05.2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, a.a.O.).*)

2. Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseitigen Belange abzusehen.*)

3. Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher - anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (Bestätigung und Fortführung von Senatsurteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, a.a.O. Rn. 18).*)

4. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).*)

5. Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (insoweit Aufgabe von Senatsbeschluss vom 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944, und Senatsurteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, a.a.O. Rn. 16).*)

6. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich jedoch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden.*)

7. So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.*)

8. Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).*)

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IBRRS 2017, 0151; IMRRS 2017, 0057
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Verstoß gegen Anbietpflicht führt nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung!

BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15

1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von Senat, Urteile vom 27.06.2007 - VIII ZR 271/06, IMR 2007, 311 = NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16.07.2009 - VIII ZR 231/08, IMR 2009, 335 = NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11, IMR 2012, 53 = NJW-RR 2012, 237 Rn. 23).*)

2. Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteile vom 09.07.2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 09.11.2005 - VIII ZR 339/04, IMR 2007, 1093 - nur online = BGHZ 165, 75, 79; vom 04.06.2008 - VIII ZR 292/07, IMR 2008, 299 = NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13.10.2010 - VIII ZR 78/10, IMR 2010, 508 = NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21.12.2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24).*)

3. Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Urteil vom 21.12.2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN).*)




IBRRS 2016, 2403; IMRRS 2016, 1437
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Ordentliche Kündigung trotz Ausgleichs innerhalb der Schonfrist wirksam?

BGH, Beschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15

1. Eine Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt.

2. Der innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgte Ausgleich aller fälligen Mieten führt lediglich zur Unwirksamkeit der auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung, während eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietzahlungsverzug zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB von der Schonfristregelung unberührt bleibt.

3. Die sich für die ordentliche Kündigung dann stellende Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert zu ihrer Beantwortung eine umfassende Heranziehung der Umstände des Einzelfalls.

4. Eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit kann den Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei einer ordentlichen Kündigung entlasten und ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit eröffnen, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen.

5. Es ist Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen, dass er diese Pflichtverletzungen aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hat.

6. Hierfür genügt es, dass der Mieter darlegt und nachweist, dass ernstlich in Betracht kommende Möglichkeiten eines Verschuldens nicht bestehen, weil er insoweit alle ihm obliegende Sorgfalt beachtet hat.

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IBRRS 2018, 3293; IMRRS 2018, 1209
WohnraummieteWohnraummiete
ohne

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 06.01.2016 - 711a C 262/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2015, 3101; IMRRS 2015, 1401
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken kann auch Eigenbedarf sein!

LG Berlin, Urteil vom 12.08.2015 - 65 S 531/14

1. Der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung nur teilweise oder gar nicht für Wohnzwecke, sondern für berufliche Zwecke zu nutzen, ist nicht geringer zu bewerten als der Bedarf zu Wohnzwecken.

2. Den Nutzungsabsichten des Eigentümers können in zulässiger Weise Grenzen durch eine Erhaltungsverordnung gesetzt sein.

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IBRRS 2012, 4230; IMRRS 2012, 3025
Mit Beitrag
Leasing und ErbbaurechtLeasing und Erbbaurecht
Eigenbedarf für berufliche Zwecke als Kündigungsgrund?

BGH, Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11

Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fortführung von BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943).*)





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Bundesgerichtshof weicht Kündigungsschutz weiter auf
(12.10.2012) "Vermieter können jetzt noch leichter Mieter wegen Zahlungsrückständen kündigen. Der Bundesgerichtshof weicht nur zwei Wochen nach seiner problematischen Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung den geltenden Kündigungsschutz weiter auf", kritisierte Lukas Siebenkotten, ...
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BGH - Eigenbedarf für berufliche Zwecke als Kündigungsgrund?
(27.09.2012) Der Bundesgerichtshof hat sich gestern in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob die Absicht des Vermieters, die Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann.
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Terminhinweis BGH: Härtegründe bei Eigenbedarfskündigung
(19.09.2012) Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 30. April 2010 und begründete dies damit, dass seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die von den Beklagten gemietete Wohnung zu verlegen. Die Beklagten widersprachen ...
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