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Ihr(e) Suchbegriff(e): Volltext: VIII ZR 181/07


Bester Treffer:
IBRRS 2008, 2437; IMRRS 2008, 1447
Leasing und ErbbaurechtLeasing und Erbbaurecht
Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel!

BGH, Urteil vom 09.07.2008 - VIII ZR 181/07

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2 Beiträge gefunden
IMR 2008, 264 KG - Klausel in Formularmietvertrag verpflichtet zu "regelmäßigen" Renovierungen: Starrer Fristenplan!
IMR 2008, 261 BGH - Vermieter darf bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel keinen Mietzuschlag verlangen!

20 Volltexturteile gefunden
IBRRS 2020, 2286; IMRRS 2020, 0960
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Vermieter muss Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung und unwirksamer Abwälzung durchführen

BGH, Urteil vom 08.07.2020 - VIII ZR 163/18

1. An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile IMR 2008, 261; IMR 2015, 220; vom 08.07.2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt).*)

2. Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20.01.1993 - VIII ZR 22/92, unter II 2 b, NJW-RR 1993, 522; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, Rz. 28, IMRRS 2007, 1151 = NJW-RR 2007, 1021; vom 08.07.2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht.*)

3. Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.07.2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.*)

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IBRRS 2020, 2287; IMRRS 2020, 0961
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Vermieter muss Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung und unwirksamer Abwälzung durchführen

BGH, Urteil vom 08.07.2020 - VIII ZR 270/18

1. An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile IMR 2008, 261; IMR 2015, 220; vom 08.07.2020 - VIII ZR 163/18, IMRRS 2020, 0960).*)

2. Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20.01.1993 - VIII ZR 22/92, unter II 2 b, NJW-RR 1993, 522; vom 18.04.2007 - XII ZR 139/05, Rz. 28, IMRRS 2007, 1151 = NJW-RR 2007, 1021; vom 08.07.20202020 - VIII ZR 163/18, IMRRS 2020, 0960). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht.*)

3. Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.07.2020 VIII ZR 163/18, IMRRS 2020, 0960). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.*)

4. Diese Kostenbeteiligung kann der auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommene Vermieter dem Mieter nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) entgegenhalten. Der Mieter kann - insbesondere zur Vermeidung eines teilweisen Unterliegens - im Klageverfahren seiner Kostenbeteiligungspflicht dadurch Rechnung tragen, dass er die Vornahme der Schönheitsreparaturen nur Zug um Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangt.*)




IBRRS 2018, 2245; IMRRS 2018, 0813
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Unrenovierte Wohnung als Mietobjekt: Kein Anspruch auf Schönheitsreparaturen!

LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 - 18 S 392/16

1. Maßgebend für das Vorliegen oder Nichtvorliegen eines Mangels ist in erster Linie das, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben.

2. Übernimmt der Mieter die Wohnung im unrenovierten Zustand und akzeptiert diesen Zustand als vertragsgemäß, hat er gegen den Vermieter keinen Anspruch, die schon zu Beginn oder kurz nach Beginn des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand zu versetzen.

3. Auch wenn sich der Zustand der Wohnung im Laufe des Mietverhältnisses weiter verschlechtert, hat der Mieter keinen Anspruch auf Schönheitsreparaturen.

4. Erst wenn die Wohnung einen "verkommenen" Zustand aufweist, Renovierungsarbeiten also erforderlich wären, um Substanzschäden vorzubeugen, kann der Mieter einen Anspruch auf Verbesserung des Dekorationszustands der Wohnung haben.

4. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

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IBRRS 2017, 4027
Mit Beitrag
BausicherheitenBausicherheiten
Sicherungsabrede mit gegenüber dem Bürgen unzulässigem Regelungsinhalt ist AGB-widrig!

BGH, Urteil vom 24.10.2017 - XI ZR 600/16

Eine in einem Vertrag über Bauleistungen formularmäßig vereinbarte Sicherungsabrede, die es dem Auftragnehmer auferlegt, zur Ablösung eines Gewährleistungseinbehalts eine Bürgschaft mit einem gegenüber dem Bürgen unzulässigen Regelungsinhalt (hier: formularmäßiger Ausschluss der Einrede der Aufrechenbarkeit, der auch unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen des Hauptschuldners umfasst) zu stellen, benachteiligt den Auftragnehmer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.*)




IBRRS 2017, 4028
Mit Beitrag
BausicherheitenBausicherheiten
Sicherungsvereinbarung unwirksam: Bürge kann Zahlung zurückverlangen!

BGH, Urteil vom 24.10.2017 - XI ZR 362/15

Ein Bürge, dem wegen der Unwirksamkeit der Sicherungsvereinbarung nach § 768 Abs. 1 Satz 1 BGB eine dauerhafte Einrede gegen den Gläubiger zustand, kann das von ihm dennoch Geleistete nach § 813 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Gläubiger zurückverlangen.*)

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IBRRS 2016, 1994; IMRRS 2016, 1805
AGBAGB
"Herabsetzung des Krankentagegeldes und Versicherungsbeitrages": AGB unwirksam

BGH, Urteil vom 06.07.2016 - IV ZR 44/15

Die Regelung über die Herabsetzung des Krankentagegeldes und des Versicherungsbeitrages in § 4 Abs. 4 der Musterbedingungen für die Krankentagegeldversicherung 2009 ist wegen Intransparenz unwirksam.*)

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IBRRS 2016, 1700; IMRRS 2016, 1041
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GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Vermieter trägt das Leerstandsrisiko!

KG, Urteil vom 06.06.2016 - 8 U 40/15

1. Die vom Vermieter gestellte Formularklausel, wonach die Nebenkosten im Verhältnis der Fläche des Mieters zu den "tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt" erfolgen soll, ist wegen Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter auch in einem Gewerbemietverhältnis nach § 307 BGB unwirksam.

2. Die wegen Unwirksamkeit des vertraglichen Umlagemaßstabs bestehende Vertragslücke ist durch ergänzende Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB grundsätzlich dahin zu schließen, dass die Umlage im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorgenommen werden soll.

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IBRRS 2015, 3280; IMRRS 2015, 1498
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WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

1. Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 08.07.2009 - VIII ZR 205/08 Rz. 10, 13 m.w.N., IMR 2009, 334). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.*)

2. Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.*)




IBRRS 2015, 0956; IMRRS 2015, 0566
Mit Beitrag
AGBAGB
Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14

1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 01.07.987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).*)

2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.*)

3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.*)

4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.*)

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IBRRS 2015, 0129; IMRRS 2015, 0077
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Leasing und ErbbaurechtLeasing und Erbbaurecht
Betriebskostenkatalog in der "jeweils geltenden Fassung": Klausel unwirksam!

AG Hanau, Urteil vom 09.07.2014 - 37 C 106/14

Verweist ein Mietvertrag hinsichtlich der umgelegten Betriebskosten lediglich auf einen nicht mehr gültigen Betriebskostenkatalog (hier Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO) ohne die Positionen im Einzelnen aufzuzählen, so scheitert die Umlagevereinbarung, wenn es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, dann an dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn nicht ersichtlich ist, welche Version gemeint ist. Das ist auch dann nicht anders, wenn auf die "jeweils geltende Fassung" verwiesen wird.*)

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10 Nachrichten gefunden
Schönheitsreparaturen an Mietwohnungen: Unwirksame Klauseln
(22.10.2021) Viele Mietverträge übertragen Mietern die Pflicht, ihre Wohnung regelmäßig zu renovieren. Allerdings sind viele der üblichen Mietvertragsklauseln von Gerichten inzwischen für unwirksam erklärt worden.
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Schönheitsreparaturen an Mietwohnungen: Unwirksame Klauseln
(09.08.2021) Viele Mietverträge übertragen Mietern die Pflicht, ihre Wohnung regelmäßig zu renovieren. Allerdings sind viele der üblichen Mietvertragsklauseln von Gerichten inzwischen für unwirksam erklärt worden.
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Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturregelung
Bundesgerichtshof gibt Vermieter von Sozialwohnungen Recht

(25.03.2010) "Die Entscheidung ist problematisch, weil sie Mieter in Sozialwohnungen schlechter stellt und anders behandelt als Mieter frei finanzierter Wohnungen", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige BGH-Urteil (BGH VIII ZR 177/09). Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass Vermieter bei Sozialwohnungen einen Zuschlag zur so genannten Kostenmiete fordern dürfen, wenn die Regelung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist und damit Vermieter selbst renovieren bzw. die Kosten tragen müssen. Nur dann, wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, entfällt die Berechtigung für den Vermieter, einen entsprechenden Zuschlag zu fordern.
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BGH: Preisgebundener Wohnraum: Vermieter kann bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen Mieterhöhung verlangen
(24.03.2010) Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum die Kostenmiete einseitig um den in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelten Betrag erhöhen kann, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist.
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DMB: Beratungs- und Prozessstatistik 2008 - Top-Thema Nr. 1: Betriebskosten
Beratungsbedarf bei Schönheitsreparaturen stark gestiegen

(04.06.2009) Rund 1,12 Millionen Rechtsberatungen haben die Juristen der 322 örtlichen Mietervereine des Deutschen Mieterbundes (DMB) 2008 durchgeführt. "Größter Erfolg der Rechtsberatungen ist, dass in 97,34 Prozent aller Fälle der Streit oder die Probleme zwischen Mietern und Vermietern außergerichtlich beigelegt werden konnten", sagte der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, auf einer Pressekonferenz im Vorfeld des 63. Deutschen Mietertages in Leipzig.
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Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturregelung
BGH setzt eindeutige Rechtsprechung fort

(16.03.2009) Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält, erklärte der Bundesgerichtshof in einer am 13.03.2009 veröffentlichten Entscheidung (BGH VIII ZR 118/07).
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DMB: Keine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
BGH-Urteil konsequent und folgerichtig

(10.07.2008) „Das Urteil ist konsequent und folgerichtig“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB) Dr. Franz-Georg Rips die gestrige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 181/07), wonach der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn im Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist.
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Haus & Grund: Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
BGH-Urteil kein ermutigendes Signal für Vermieter

(10.07.2008) Der BGH hat gestern entschieden, dass Vermieter keinen Mietzuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen dürfen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Der Vermieter könne lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (Az.: VIII ZR 181/07).
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BGH: Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
(09.07.2008) Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.
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BGH: Miet-Aufschlag statt Renovierung?
(11.04.2008) Am 16.07.2008 entscheidet der BGH über die Frage, ob der Vermieter bei unwirksamen Renovierungsklauseln als Ausgleich einen Miet-Aufschlag verlangen darf. Nach Einschätzung des Mieterbundes betrifft das Urteil mindestens die Hälfte der bestehenden Mietverträge.
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1 Abschnitt im "Ganten/Jansen/Voit, Beck'scher VOB-Kommentar, Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B" gefunden

a) Grundsätze. (VOB/B § 17 Abs. 1 Rn. 248-253)