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BGH, Beschluss vom 19.09.2019 - V ZB 119/18

1. Der Notar hat die Amtspflicht, vor der Vollziehung einer Erklärung, die ein Urkundsbeteiligter als Vertreter eines anderen abgegeben hat, die Vertretungsmacht zu prüfen.  (Rn. 15)*)

2. Hinsichtlich der materiell-rechtlichen Wirksamkeit einer Vollmacht (hier: Änderungsvollmacht des Bauträgers) und der Wirksamkeit eines Widerrufs der Vollmacht ist der Prüfungsmaßstab des Notars eingeschränkt. Er hat die Vollziehung eines unter § 53 BeurkG fallenden Vertretergeschäfts nur dann zu unterlassen, wenn für ihn ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar und damit offensichtlich ist, dass eine wirksame Vollmacht nicht (mehr) vorliegt. Ebenso liegt es, wenn ein evidenter Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht aufgrund von Verstößen gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen gegeben ist. (Rn. 16)*)

3. Der Notar, der seiner Amtspflicht zur Einreichung vollzugsreifer Urkunden gemäß § 53 BeurkG nachkommt, verstößt auch dann nicht gegen seine Pflicht zu unabhängiger und unparteiischer Betreuung aus § 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BNotO, wenn ein Beteiligter die Wirksamkeit der zu vollziehenden Erklärung mit beachtlichen Gründen bestreitet (insoweit Aufgabe von Senat, Beschluss vom 1. Oktober 2015 - V ZB 171/14, ZfIR 2016, 104 Rn. 25). (Rn. 40)*)

4. Den beabsichtigten Vollzug einer Urkunde i.S.d. § 53 BeurkG muss der Notar regelmäßig in einem Vorbescheid ankündigen, wenn einer der Urkundsbeteiligten dem Vollzug widerspricht.  (Rn. 45)*)

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Notare

BGH, Beschluss vom 15.09.2019 - V ZB 119/18

1. Der Notar hat die Amtspflicht, vor der Vollziehung einer Erklärung, die ein Urkundsbeteiligter als Vertreter eines anderen abgegeben hat, die Vertretungsmacht zu prüfen.*)

2. Hinsichtlich der materiell-rechtlichen Wirksamkeit einer Vollmacht (hier: Änderungsvollmacht des Bauträgers) und der Wirksamkeit eines Widerrufs der Vollmacht ist der Prüfungsmaßstab des Notars eingeschränkt. Er hat die Vollziehung eines unter § 53 BeurkG fallenden Vertretergeschäfts nur dann zu unterlassen, wenn für ihn ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar und damit offensichtlich ist, dass eine wirksame Vollmacht nicht (mehr) vorliegt. Ebenso liegt es, wenn ein evidenter Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht aufgrund von Verstößen gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen gegeben ist.*)

3. Der Notar, der seiner Amtspflicht zur Einreichung vollzugsreifer Urkunden gemäß § 53 BeurkG nachkommt, verstößt auch dann nicht gegen seine Pflicht zu unabhängiger und unparteiischer Betreuung aus § 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BNotO, wenn ein Beteiligter die Wirksamkeit der zu vollziehenden Erklärung mit beachtlichen Gründen bestreitet (insoweit Aufgabe von Senat, IBR 2016, 319).*)

4. Den beabsichtigten Vollzug einer Urkunde i.S.d. § 53 BeurkG muss der Notar regelmäßig in einem Vorbescheid ankündigen, wenn einer der Urkundsbeteiligten dem Vollzug widerspricht.*)

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Bauträger

KG, Urteil vom 11.06.2019 - 21 U 116/18

1. Das Leistungssoll für die Bauverpflichtung eines Bauträgers kann auch durch vertragsbegleitende Umstände bestimmt werden, etwa durch Texte und Visualisierungen in einem Prospekt, mit dem die Wohneinheit auf Veranlassung des Bauträgers beworben wird.*)

2. Auch wenn die Leistung eines Werkunternehmers an einem wesentlichen Mangel leidet, ist sein Vergütungsanspruch ohne Abnahme fällig, wenn die Beseitigung des Mangels unverhältnismäßig wäre.*)

3. Deshalb ist auch die von einem Bauträger mit einem wesentlichen Mangel errichtete Wohneinheit bezugsfertig, wenn die Beseitigung des Mangels unverhältnismäßig ist.*)

4. Ob der Rücktritt eines Bauträgers vom Bauträgervertrag wegen Unerheblichkeit der Pflichtverletzung unwirksam ist, richtet sich nach einer Gesamtabwägung.*)

5. Selbst ein Zahlungsrückstand des Erwerbers i.H.v. mehr als 10% des Kaufpreises kann in diesem Sinne unerheblich sein, wenn die Leistung des Bauträgers an einem wesentlichen Mangel leidet und sein Vergütungsanspruch - etwa die Bezugsfertigkeitsrate - nur deshalb fällig ist, weil die Mängelbeseitigung unverhältnismäßig wäre.*)

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Architekten und Ingenieure

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.02.2017 - 22 U 187/13

1. Eine Architektenwerk muss unter Berücksichtigung aller planungsrelevanten Umstände, der Wünsche des Bauherrn sowie der technisch zur Verfügung stehenden Möglichkeiten ein insgesamt zweckentsprechendes und funktionstaugliches Gesamtwerk (hier: Schwimmhallenanbau nebst deren Ein-/Anbindung an weitere angrenzende bauliche Anlagen - Terrassen/Decks/Stufen etc. - bzw. an das angrenzende Außengelände) jeweils unter Berücksichtigung der maßgeblichen Höhenlagen bzw. Flächen und des infolgedessen anfallenden bzw. anflutenden Oberflächenwassers gewährleisten. Diese Grundsätze gelten im Bereich der Abdichtung eines Gebäudes gegen unterirdische bzw. oberirdische Wasserlasten um so mehr, als es sich dabei um einen besonders schadensträchtigen Bereich handelt, in dem ein Architekt zu besonderer Sorgfalt verpflichtet ist.*)

2. Den Architekten treffen insbesondere bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1) aber auch in den folgenden Leistungsphasen Koordinierungs-, Beratungs- und Aufklärungspflichten, die ihn - unabhängig vom konkreten Auftragsumfang - verpflichten, die Gestaltungsmöglichkeiten/-optionen in die Gebäudeplanung derart einzubeziehen, dass die Funktionstauglichkeit des zu planenden Schwimmhallenanbaus - insbesondere dessen hinreichende Absicherung/Abdichtung gegen anfallendes bzw. anflutendes Oberflächenwasser unter Berücksichtigung der angrenzenden Flächen und deren Höhenlagen - hinreichend sicher gewährleistet ist.*)

3. Dies gilt auch, wenn die vorhandene Konstruktion von Ausführungsdetails - für sich gesehen - fachlich/technisch nicht zu beanstanden wäre, wenn dafür notwendige weitere Ausführungsvoraussetzungen bzw. -bedingungen geplant bzw. erstellt worden wären, d. h. bei einer Mangelerscheinung (Wassereintritt in das Gebäude) mit verschiedenen in einem alternativen bzw. kumulativen Kausalzusammenhang stehenden bzw. miteinander verknüpften Einzelursachen.*)

4. Der Architekt muss den Bauherrn - unter Berücksichtigung der vorhandenen Rahmenbedingungen bzw. Ausgangssituation - über die verschiedenen technisch machbaren und fachlich dem Stand der Technik entsprechenden Möglichkeiten beraten und jeweilige Vor- und Nachteile in für einen bautechnisch nicht bewanderten Laien hinreichend verständlichen Art und Weise aufzeigen.*)

5. Ist eine vom Bauherrn gewünschte vollständige Niveaugleichheit (Barrierefreiheit) fachwidrig, ist davon auszugehen, dass sich der Bauherr für eine Variante entschieden hätte, die seinem (fachgemäß nicht realisierbaren) Planungswunsch einer vollständigen Niveaugleichheit (Barrierefreiheit) möglichst weitgehend nahekommt.*)

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 IBR 2017, 326

Bauträger

OLG Köln, Urteil vom 23.11.2016 - 11 U 173/15

1. Handelt es sich bei den bildlichen Darstellungen des Bauvorhabens in einem Exposé vornehmlich um Computergrafiken, kann der Erwerber nicht darauf vertrauen, dass das Objekt in der Realität exakt so ausgeführt wird, wie in den Computergrafiken visualisiert.

2. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.

 Volltext 2 Beiträge

Bauträger

OLG Koblenz, Urteil vom 14.12.2012 - 8 U 185/12

1. Ein Wohngebäude ist mangelhaft, wenn der Erwerber aufgrund des Exposés eine ebenerdige Erschließung des Hauseingangs erwarten darf und eine Veränderung der Höhenlage dazu führt, dass anstelle von zwei nunmehr vier Stufen zur Erschließung des Eingangs erforderlich sind.

2. Die nicht ebenerdige Erschließung eines Hauses beeinträchtigt die Tauglichkeit nur unerheblich. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Parteien keine barrierefreie bzw. rollstuhlregerechte Nutzung des Gebäudes vereinbart haben.

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 IBR 2014, 482

AGB

KG, Beschluss vom 06.08.2012 - 23 U 47/12

Die Wirksamkeit eines Änderungsvorbehaltes gem. § 308 Nr. 4 BGB setzt voraus, dass für die Änderung triftige Gründe vorliegen und die Klausel diese soweit benennt, dass für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung besteht. Eine Klausel in den Allgemeinen Beförderungsbedingungen eines Luftfahrtunternehmens , die vorsieht, dass die Abflugzeiten aus "flugbetrieblichen Gründen" im "angemessenen Umfang" Änderungen unterliegen, genügt dem nicht (Anschluss an BGH, Urt. v. 20.01.1983 - VII ZR 105/81).*)

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Bauträger

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2009 - 23 U 11/08

Beschreibt ein Bauträger die von ihm erstellte Wohnungseigentumsanlage in der Werbung als "Seniorenresidenz" und bewirbt er die von ihm vertriebenen Eigentumswohnungen mit Prädikaten wie "behinderten- und rollstuhlgerecht", so ist die Übereinkunft des Bauträgers und des Erwerbers dahin auszulegen, dass die Wohnungen und das Objekt "Seniorenresidenz" den Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 entsprechen sollen.

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 IBR 2010, 274

Bauvertrag

OLG Celle, Urteil vom 03.07.2008 - 13 U 68/08

Die Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Werkunternehmers

a) „Der Bauherr ist verpflichtet, spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn dem Unternehmen eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines in Deutschland zugelassenen Kreditinstituts in Höhe der nach dem vorliegenden Vertrag geschuldeten Gesamtvergütung (unter Berücksichtigung von aus Sonderwünschen resultierenden Mehr oder Minderkosten) zur Absicherung aller sich aus dem vorliegenden Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorzulegen“

sowie

b) „Kündigt der Bauherr den Vertrag, ohne dass das Unternehmen dies zu vertreten hat, stehen dem Unternehmen die in § 649 BGB geregelten Ansprüche zu. Statt der sich aus § 649 BGB ergebenden Ansprüche kann das Unternehmen als Ersatz für seine Aufwendungen und den entgangenen Gewinn einen Pauschalbetrag in Höhe von 15 % des Gesamtpreises gem. § 1 Abs. 2 geltend machen. Dieser pauschalierte Anspruch steht dem Unternehmer nicht zu, wenn der Bauherr nachweist, dass der nach § 649 BGB dem Unternehmer zustehende Betrag wesentlich niedriger als die Pauschale ist“

sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB (Klausel a) bzw. § 309 Nr. 5 b BGB (Klausel b) entsprechend unwirksam.*)

 Volltext 2 Beiträge

AGB

BGH, Urteil vom 11.10.2007 - III ZR 63/07

Folgende Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Unternehmens, das seinen Kunden den Zugang zum Internet verschafft und hiermit zusammenhängende Produkte (z.B.: DSL-Splitter, DSL-Modems, WLAN-Router) verkauft, benachteiligen die Kunden entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und sind damit unwirksam:*)

"1. Die X AG [Verwender] behält sich das Recht vor, den Inhalt dieser AGB oder der jeweiligen LB/PL [= Leistungsbeschreibungen und Preislisten], Sondervereinbarungen und Online-Anzeigen anzupassen, soweit dies dem Kunden zumutbar ist.*)

2. Die X AG ist des weiteren berechtigt, diese AGB oder die jeweilige Leistungs- und Produktbeschreibung mit einer Frist von sechs Wochen im Voraus zu ändern. Die jeweilige Änderung wird die X AG dem Kunden per E-Mail oder schriftlich bekannt geben. Gleichzeitig wird der Kunde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die jeweilige Änderung Gegenstand des zwischen den Vertragsparteien bestehenden Vertrages wird, wenn der Kunde dieser Änderung nicht innerhalb einer Frist von sechs Wochen ab Bekanntgabe der Änderung per E-Mail oder schriftlich widerspricht. Widerspricht der Kunde, hat jede Partei das Recht, den Vertrag mit der für eine ordentliche Kündigung geltenden Frist per E-Mail oder schriftlich zu kündigen."*)

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