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Ihr(e) Suchbegriff(e): Volltext: 67 S 121/14


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IBRRS 2014, 2032; IMRRS 2014, 1096
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Wohnraum zu knapp: Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nur bis 15%

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2014 - 67 S 121/14

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13 Treffer in folgenden Dokumenten:

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2 Beiträge gefunden
IMR 2014, 1112 AG Wedding - Wirksamkeit einer Kappungsgrenzen-VO
IMR 2014, 372 LG Berlin - Wohnraum zu knapp: Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nur bis 15%!

10 Volltexturteile gefunden
IBRRS 2016, 2442; IMRRS 2016, 1462
Mit Beitrag
MietrechtMietrecht
Mietpreisbremse: Vermieter muss zu hohe Miete zurückzahlen!

AG Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016 - 2 C 202/16

1. Zahlt der Mieter für eine Wohnung, die in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des Mietverhältnisses eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um 10% übersteigt, kann er die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen.

2. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Gericht ohne die Einholung eines Sachverständigengutachtens einen sog. einfachen Mietspiegel (hier: den Berliner Mietspiegel 2015) heranziehen. Auch ein solcher Mietspiegel darf in die Überzeugungsbildung des Gerichts mit einfließen.

3. Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden. Trägt der Vermieter substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, kann dies Anlass für eine weitere gerichtliche Beweiserhebung sein.

4. Zur Berechnung der zulässigen Höchstmiete anhand des Berliner Mietspiegels 2015.

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IBRRS 2016, 2643; IMRRS 2016, 1564
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Einfacher Mietspiegel ist aussagekräftiger als Sachverständigengutachten!

LG Berlin, Urteil vom 28.04.2016 - 18 S 295/15

1. Ein einfacher Mietspiegel ist ein Indiz dafür, dass die darin angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

2. Die Frage, ob der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und damit ein qualifizierter Mietspiegel ist, ist unabhängig von der Frage, ob der Mietspiegel hinreichende Grundlage einer gerichtlichen Schätzung sein kann.

3. Die Verwendung einfacher Mietspiegel garantiert eine rasche Entscheidung und erleichtert dem Vermieter in erheblichem Maße die prozessuale Darlegungslast.

4. Sachverständige können die ortsübliche Vergleichsmiete auch nicht mit vertretbaren Aufwand genauer feststellen. Ein Sachverständigengutachten erfordert deshalb einen Kosten- und Zeitaufwand der zum Streitwert nicht in angemessenem Verhältnis stünde.

5. Der Vorteil eines einfachen Mietspiegels besteht deshalb vor allem darin, dass dieser auf erheblich breiterer Tatsachenbasis beruht und weitere Rechtsverfolgungskosten vermeidet.

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IBRRS 2016, 1871; IMRRS 2016, 1140
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Berliner Kappungsgrenzenverordnung verfassungsgemäß?

BVerfG, Beschluss vom 14.04.2016 - 1 BvR 243/16

1. Die Entscheidung des BGH vom 04.11.2015 - VIII ZR 217/14 (IMR 2016, 59) zur herabgesetzten Kappungsgrenze in Berlin verstößt nicht gegen das Grundgesetz.

2. Eine Verfassungsbeschwerde gegen ein Urteil muss sich in ihrer Begründung inhaltlich mit der Entscheidung und der einschlägigen BVerfG-Rechtsprechung auseinandersetzen.

3. Für einen Verfassungsverstoß muss der Vermieter darlegen, dass genau seine Wohnung zu Unrecht in die Verordnung aufgenommen wurde.

4. Ein Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass eine Kappungsgrenzensenkungsverordnung in anderen Stadtteilen als dem, in dem seine Wohnung liegt, nicht hätte gelten dürfen.

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IBRRS 2017, 2026; IMRRS 2017, 0823
WohnraummieteWohnraummiete
Bayerische Kappungsgrenzesenkungsverordnung ist verfassungskonform

LG München II, Urteil vom 15.03.2016 - 12 S 5160/15

1. Die Kappungsgrenzesenkungsverordnung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

2. Das rechtsanwendende Gericht hat selbstständig die Gültigkeitsvoraussetzungen der von ihm angewendeten Norm zu überprüfen, ohne dass insoweit die Dispositionsmaxime eingreifen würde. Zur Disposition der Parteien stehen nur Tatsachen, nicht jedoch die Auswahl des anwendbaren Gesetzes.

3. Die für die Rechtskraft geltenden Grundsätze sind deshalb auf die Normenkontrolle - jedenfalls nach Art. 98 Satz 4, 92 BayVerf - nicht anwendbar und stehen einer erneuten Sachentscheidung nicht entgegen.

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IBRRS 2016, 0059; IMRRS 2016, 0032
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Berliner Kappungsgrenzen-VO ist rechtmäßig

BGH, Urteil vom 04.11.2015 - VIII ZR 217/14

1. Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht.*)

2. Die vorgenannte gesetzliche Ermächtigungsgrundlage genügt dem Bestimmtheitsgebot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und verstößt weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).*)

3. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) hält sich im Rahmen des der Landesregierung als demokratisch legitimiertem und politischem Staatsorgan von der gesetzlichen Ermächtigung in mehrfacher Hinsicht eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt dahin überprüfbar, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet.*)

4. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie verletzt weder die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).*)




IBRRS 2016, 0041; IMRRS 2016, 0021
Mit Beitrag
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Mieterhöhung: Mietspiegel "sticht" drei Vergleichswohnungen!

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 07.10.2015 - 7 S 1731/15

1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen im selben Mietobjekt begründet, ist es in der Regel äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln. Der im Mietspiegel abgebildete Querschnitt stellt eine bessere Informationsquelle dar.

2. Ein einfacher Mietspiegel ist zwar kein förmliches Beweismittel, er ist aber dennoch vor Gericht verwendbar. Für den Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete kommt ihm Indizwirkung zu.

3. Hat sich das Mietniveau nach der ursprünglichen Datenerfassung nicht außergewöhnlich verändert, kann ein einfacher Mietspiegel ohne erneute Datenerhebung fortgeschrieben werden, sofern diese nach anerkannten und geeigneten statistischen Grundsätzen erfolgt.

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IBRRS 2015, 2177; IMRRS 2015, 0887
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Örtliche Vergleichsmiete kann über den Berliner Mietspiegel 2013 ermittelt werden!

LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15

1. Die Berliner Mietspiegel 2013 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete und hinreichende tatsächliche Grundlage für die Zivilgerichte, die zwischen den Parteien streitige Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO zu bestimmen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es dazu nicht, selbst wenn eine Partei erhebliche Einwände gegen die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegelerstellung erhoben haben sollte.*)

2. Zur zweifelhaften Verwertbarkeit gerichtlicher Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Falle der Anonymisierung der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen (offen gelassen).*)

3. Zum konkludenten Abschluss eines Beweisvertrages bei vom Mieter prozessual unwidersprochener vermieterseitiger Einordnung der Wohnung in den örtlichen Mietspiegel im Rahmen der Klageschrift (offen gelassen).*)

4. Die in den Grenzen des Ortsteils Prenzlauer Berg gelegenen Wohnungen erfüllen das wohnwerterhöhende Merkmal des Berliner Mietspiegels 2013 "Bevorzugte Citylage" nicht.*)

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IBRRS 2015, 2096; IMRRS 2015, 0839
Mit Beitrag
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Verfassungsbeschwerde gegen Mietpreisbremse nicht angenommen!

BVerfG, Beschluss vom 24.06.2015 - 1 BvR 1360/15

1. Eine Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse ist aufgrund des Subsidiaritätsgrundsatzes erst nach Erschöpfung des Zivilrechtswegs möglich.

2. D. h. ein Vermieter muss zunächst einen neuen Mietvertrag mit einer über der Mietpreisbremse liegenden Miete abschließen und versuchen, diese Miete vor den ordentlichen Gereichten durch alle Instanzen erfolgreich einzuklagen.

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IBRRS 2014, 2032; IMRRS 2014, 1096
Mit Beitrag
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Wohnraum zu knapp: Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nur bis 15%

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2014 - 67 S 121/14

1. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die Miete darf sich aber innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20% erhöhen (Kappungsgrenze). Ist jedoch die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet, beträgt diese Obergrenze 15%.

2. Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ist besonders gefährdet.

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IBRRS 2014, 2345; IMRRS 2014, 1192
Mit Beitrag
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Zivilgericht prüft im Mietstreit keine Wirksamkeit der Kappungsgrenzen-VO!

AG Wedding, Urteil vom 03.03.2014 - 22d C 175/13

Die Prüfkompetenz bezüglich der Berliner Kappungsgrenzen-VO liegt bei den Verwaltungsgerichten. Eine Überschreitung des Beurteilungsspielraums des Landesgesetzgebers kann nicht im Rahmen einer Mieterhöhungsklage durch die Zivilgerichte kontrolliert werden.

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Wohnraummiete in Berlin darf nur um 15 % innerhalb von drei Jahren erhöht werden
(07.07.2014) Die Wohnraummiete in Berlin darf nach Inkrafttreten der Kappungsgrenzen-Verordnung vom 07.05.2013 nur noch um 15 % innerhalb von drei Jahren erhöht werden. Dies hat am 03.07.2014 die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin entschieden. Es sei Sache der Zivilgerichte, die Wirksamkeit dieser Verordnung in eigener Zuständigkeit zu überprüfen. Die Überprüfung habe ergeben, dass die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung wirksam sei, so die Mietberufungskammer (Az. 67 S 121/14).

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