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Wohnungseigentum
LG München I, Urteil vom 08.02.2017 - 1 S 5582/16 WEG
1. Bei der Überlassung bzw. Vermietung der Sondereigentumseinheit an ständig, auch täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, insbesondere an sog. Medizin- oder Krankenhaustouristen, handelt es sich schon der Sache nach um keine von einer Wohnnutzung verschiedenen Nutzung.
2. Dass der Begriff der Wohnnutzung im Rahmen des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 10.12.2007 (ZwEWG) sowie der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) enger ausgelegt wird und die kurzfristige Vermietung an Feriengäste danach nicht mehr als Wohnnutzung gilt, steht einer davon abweichenden Auslegung dieses Begriffs im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts und bei der Auslegung der Bestimmungen der Teilungserklärung nicht entgegen. Denn Rechtsbegriffe sind immer in ihrem konkreten Kontext nach dem erkennbaren Sinn und Zweck auszulegen.
3. Wenn die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste zu Beeinträchtigungen führt, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG hinausgehen, können die übrigen Eigentümer gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur die Einstellung der konkreten Beeinträchtigungen verlangen, nicht hingegen die vollständige Einstellung der kurzfristigen Vermietung der Wohnung an Feriengäste soweit sie zu keiner Störung führt.
5. Gerüche von Weihrauch aus der Wohnung, der Rauch von Wasserpfeifen, intensive Kochgerüche, lauter Betrieb einer Waschmaschine, eines Geschirrspülers oder eines Fernsehers nachts und an Sonn- und Feiertagen, lautes Schreien, Trampeln und Türschlagen etc. sowie Verstöße gegen die Haus- und/oder Gemeinschaftsordnung durch häufiges und längeres Offenstehenlassen der Wohnungseingangstüre, das Abstellen von Abfalltüten vor der Wohnungseingangstüre und Verursachung von Verschmutzungen des Hausflurs durch Abfall und Müll können schon ihrer Art nach nicht als gröbliche Verstöße gegen die Pflichten aus § 14 WEG qualifiziert werden.
6. Beleidigungen, Tätlichkeiten und Bedrohungen durch den Mieter können allenfalls einen Anspruch der übrigen Eigentümer gegen den vermietenden Eigentümer begründen, das Mietverhältnis mit dem Mieter zu beenden, nicht hingegen die Untersagung der Überlassung der Einheit an häufig wechselnde Medizin- oder Krankenhaustouristen, da solche Vorfälle auch von langfristigen Mietern ausgehen können.
7. Die Untersagung einer grundsätzlich zulässigen Nutzung kann allenfalls als ultima ratio in Betracht kommen, wenn nämlich durch eine bloße Verurteilung zur Unterlassung der konkret bestehenden Verstöße und Beeinträchtigungen diese nicht effektiv für die Zukunft abgestellt werden können.
8. Es ist grundsätzlich zulässig, einen Hauptanspruch durch Teilurteil abzuweisen und die Entscheidung über den Hilfsantrag zurückzustellen, weil ein dem Hilfsantrag stattgebendes Urteil in seiner Wirksamkeit davon abhängt, dass der Hauptantrag rechtskräftig abgewiesen wird.
